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濱海新區離婚財產分割 夫妻一方以自己名義處分共有房屋,買賣合同是否有效

發布日期:2011-09-30    作者:趙治國律師
夫妻一方擅自以自己名義處分共有房屋的,構成無權處分。合同法第五十一條規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效?!痹摋l規定,無處分權人處分他人財產,在權利人追認或者自己訂立合同后取得處分權之前,合同效力待定。但追及權遭遇善意取得制度時,原權利人只能向無權處分人依侵權行為或合同請求賠償損失。也就是說,第三人如果是善意,便可根據善意取得制度阻隔源于所有權的抗辯。反之,第三人如果為惡意,破壞了民法上的誠實信用原則,在交易時便應承擔不安全的風險,法律應該保護原權利人的利益。
  物權法第一百零六條規定:無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
  (二)以合理的價格轉讓;
  (三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。
  受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
  因此,在夫妻一方以自己名義處分共有房屋時,根據買受人對該無權處分是出于善意還是惡意,可以認定無權處分的效力。當買受人為善意時,無權處分合同有效,配偶方追認與否或無權處分人取得處分權與否不影響無權處分合同的效力。買受人如果已經取得房屋產權登記,而且是以合理的價格有償轉讓,可基于善意取得制度取得標的物所有權,配偶方不得請求返還,只能向無權處分人請求賠償;如果買受人已經占有房屋但尚未取得產權登記,或者不是以合理的價格有償轉讓,便不符合善意取得制度之構成要件,配偶方可要求返還房屋,買受人可以要求無權處分人承擔違約責任。當買受人為惡意時,買賣合同效力待定。如果配偶方拒絕追認,買受方已經取得房屋所有權的,應當予以返還,支付對價的買受方可以要求無權處分人返還已支付的對價;如果配偶方進行追認或無權處分人取得處分權,則合同有效,買受人經辦理房屋產權登記后取得所有權。趙治國律師咨詢電話:13802001907
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