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夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋,買賣合同是否有效?

發布日期:2012-05-02    作者:顏律師
 劉某與秦某為夫妻,婚后購買商品房一套,但僅登記在妻子秦某一人名下。2002年秦某與第三人何某簽訂了房屋買賣合同,何某依約支付了全部房款,而后秦某以簽訂合同未經其夫劉某同意為由,拒絕辦理房屋過戶登記,并以該房屋買賣合同無效為由拒不承擔違約責任。何某訴至法院,請求確認合同有效,判決秦某承擔違約責任。判決結果:        該房屋系夫妻婚后購買,屬夫妻共同財產,秦某未取得共同共有人同意,無權單獨處分,因此買賣合同無效。由于該房屋登記在秦某一人名下,買房人何某并不知道該房屋是否為劉某和秦某共同所有,應當認定何某為善意第三人,但因何某未完成產權過戶登記,尚未取得房屋的所有權,因此不適用善意取得制度,不能取得房屋產權。秦某對合同無效存在過錯,應當承擔締約過失責任。律師提示:          根據《物權法》第一百零六條之規定,善意取得必須滿足三個要件:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。因此,買房人最好要求出賣人出示其配偶委托出賣人代辦一切交易手續的委托書或者同意出售房屋的書面聲明,以保證交易的安全。實在不行,最好約定大部分房款在辦理產權過戶登記以后再支付,否則,如果在過戶前出現糾紛,一旦合同被認定為無效,能否追回房款就存在巨大的風險;而只有房屋辦理了過戶登記,買房人才有可能根據善意取得制度獲取房屋所有權。
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