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夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋,合同是否有效?

發布日期:2012-05-15    作者:張付杰律師

夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋,合同是否有效?
【基本案情】
高某與李某為夫妻,婚后購買商品房一套,辦理房屋產權證時,登記的權利人僅為妻子李某一人。2007年李某與第三方范某簽訂了房屋買賣合同,范某依約支付了全部購房款,而后以簽訂合同未經過其夫高某為由,拒絕辦理房屋過戶手續,并以該房屋買賣合同無效為由拒絕承擔違約責任。范某無奈下法院提起訴訟,請求確認該合同有效,并要求判決李某承擔違約責任。
【判決意見】
該房屋系夫妻婚后購買,屬共同生活期間的共同財產,由于該房屋產權登記在李某名下,在李某與范某進行房屋交易時買受人范某對該房屋是否為高某和李某共有財產并不知情,應當認定買受人范某為善意第三人,但由于本案中,范某沒有完成產權過戶手續,尚未取得該房屋的所有權,因此不能適用善意取得的制度,合同屬無效合同,李某對合同無效存在過錯,應賠償合同無效給范某造成的損失。
【律師分析】
問題一:民法中的“善意”如何認定?
“善意”一詞,來源于拉丁文,原意為“不知情”,現代民法中“善意”的概念由此引申而來,是指行為人在為某些民事行為時不知道存在某種足以影響該行為為法律效力的因素的一種心理狀態。但對如何認定“善意”,各國法律規定各不相同。日本民法規定,善意必須是“善意并不過失”,德國民法規定,不知情并且無重大過失為“善意”。我國學術界一般認為受讓人不知道轉讓人無權處分且盡了一般的注意義務,即為善意。當然認定什么是“一般的注意義務”,并沒有一個標準,要結合一般人的認識和受讓人的專業知識來判斷,本案中,范某作為購房人,對房地產證和登記資料進行了審查,確認了登記的產權人是李某,應當說是盡了一般的謹慎義務,可以認定是善意第三人。但是否善意第三人均可根據善意取得的制度獲得標的物的所有權呢?
問題二:房屋買賣過程中“善意取得”如何認定
依據《物權法》的規定,善意第三人取得物權必須是辦理了物權的轉移手續,對房屋來講,即辦理了登記手續,但本案中未辦理房屋登記手續,范某不應當取得房屋所有權,因此法院判決范某不能取得房屋產權是正確的。
【律師提示】
如果二手房出賣人為已婚人士,且房產證上僅一人的名字,則購房者要特別注意,該房是不是夫妻共有財產,最好是要求出賣人的配偶出具該放不是他們夫妻共有財產的聲明,或者書面同意出售該房屋并委托出賣人辦理一切交易手續,以保證交易的安全性;如果出賣人或者其配偶不同意出示,則最好約定大部分的房款在產權過戶后支付,因為在過戶前如果出現訴訟風險,則一般會認定合同無效,所交房款是否能全部收回就存在風險;而只有在過戶后,法院才有可能依據善意取得的原則將房屋判歸購房者所有。

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