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公房登記在夫妻一方名下,該一方簽定的出售房屋合同是否有效?

發布日期:2013-07-12    作者:110網律師

  上訴人(原審第三人)侯某某。
  上訴人(原審第三人)王甲。
  被上訴人(原審原告)周甲。
  被上訴人(原審被告)黃甲。
  被上訴人(原審被告)黃乙。
  上訴人侯某某、王甲因房屋買賣合同糾紛一案,不服上海市崇明縣人民法院(2010)崇民一()初字第166號民事判決,向本院提起上訴。本院受理后,依法組成合議庭,于2010714日公開開庭審理了本案。上訴人侯某某、王甲之共同委托代理人范海平、王乙,被上訴人周甲、黃甲、黃乙到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
  原審法院經審理查明,黃甲與黃乙系夫妻關系,王甲與侯某某系夫妻關系。1993521日,侯某某與上海市紅星農場簽訂購房協議書1份,以房改售房的形式購買取得系爭的坐落于上海市崇明縣紅星農場洪中新村某號302室房屋1套,并于19941212日辦理了房屋產權登記申請,權利人為候某某(應為侯某某)。1995328日,侯某某與黃甲簽訂房屋買賣合同1份,由侯某某將上述房屋以人民幣(以下幣種均為人民幣)20,000元的價格出售給黃甲,雙方未辦理產權過戶手續。1998529日,黃乙與周甲(該協議上為周乙)簽訂售購房協議書1份,由黃乙將上述房屋以23,000元的價格轉讓給周甲。后,周甲即居住使用該房屋至今。
  20101月,周甲訴至法院,要求判令:1、坐落于上海市崇明縣紅星農場洪中新村某號302室房屋歸屬周甲所有;2、侯某某協助辦理該房屋的產權變更登記。原審中,周甲增加訴訟請求,要求確認侯某某與黃甲于1995328日簽訂的房屋買賣合同、黃乙與周甲于1998529日簽訂的售購房協議書均有效。
  原審法院經審理后認為,侯某某與黃甲之間、黃乙與周甲之間就本案系爭房屋所分別簽訂的房屋轉讓協議,是各自真實意思的表示,未違反相關法律規定,對協議雙方均具有約束力;事實上,協議亦已實際履行。周甲作為最終的買受方,要求將系爭房屋變更登記至自己名下,屬合理請求,應予支持,侯某某應予必要的協助。侯某某認為,其與黃甲之間系借貸關系而非房屋買賣關系,但未向法院提供證據加以證明,故不予采信。王甲認為,系爭房屋屬家庭共同財產,侯某某一人無權出售,法院認為,系爭房屋的相關原始材料均可顯示房屋權利人為侯某某,作為買受方有理由相信侯某某有權對系爭房屋作出處分,故買受方并無過錯。如果,侯某某在轉讓系爭房屋時侵犯了其他家庭成員的利益,可由其他家庭成員另行對侯某某提出主張。
  原審法院據此作出判決:一、黃甲與侯某某于1995328日簽訂的房屋買賣合同、黃乙與周甲于1998529日簽訂的售購房協議書均有效;二、坐落于上海市崇明縣紅星農場洪中新村某號302室房屋歸屬周甲所有;三、侯某某于本判決生效后十日內,協助周甲辦理上述房屋的產權變更登記手續,所需過戶費用由周甲承擔。
  原審判決后,上訴人侯某某、王甲不服,向本院提起上訴。請求:撤銷原判,依法確認兩份房屋買賣合同均無效,駁回周甲的原審訴請。理由:1、周甲在房屋買賣時應當明知系爭房屋是房改后的售后公房,且在法律禁止交易期間購買,故周甲主觀上存在重大過錯,其與黃乙簽訂的房屋買賣合同應無效。另周甲的戶籍資料上并無曾用名周乙,故周甲單位出具的證明并不能證明周甲與房屋買賣合同上的周乙是同一人。2、侯某某與黃甲簽訂房屋買賣合同的時間也是在限制交易期間,故雙方的合同也應無效。另侯某某的房屋產權證是由農場統一辦理,其并不知道辦證的情況,系爭房屋的產權證至今仍在崇明縣房屋交易中心。而王甲則是在收到周甲的訴狀時才知道有系爭房屋的產權證,故無法提出異議。此外,王甲已另案起訴,要求確認其在系爭房屋內的權利及起始時間,該案的結果與本案侯某某一人出售系爭房屋的合同效力直接相關,故本案應中止審理。
  被上訴人周甲答辯稱:1、在侯某某與黃甲合同有效的情況下,其有理由相信黃甲有權出售系爭房屋。另黃甲認可黃乙與其簽訂的房屋買賣合同,故其與黃乙之間的合同亦是有效的,只是手續不完備而已,侯某某有義務協助其辦理系爭房屋的產權變更手續。2、系爭房屋是醫院分給侯某某的福利分房,故是以侯某某的名義辦理手續,侯某某有權支配該房屋。王甲若認為侯某某侵犯了其權益,應要求侯某某分割該房屋的售房款。3、其與黃乙之間房屋買賣合同上的簽名周乙與其提供的當時農場工資單上的簽名是一致的。綜上,其要求維持原判。
  被上訴人黃甲、黃乙答辯稱:其與侯某某簽訂的合同抬頭及內容都證明雙方是房屋買賣關系,不存在借款抵押關系。且簽訂該合同的當日,侯某某將其與農場簽訂的購房協議書、收據等原件以及其身份證的復印件等材料一并交付給其。另其是為了結婚而于1995年購買系爭房屋的,此后一直居住到1998年回滬,才將該房屋轉賣給周甲,周甲購買后亦居住至今。綜上,其要求維持原判。
  本院經審理查明,原審查明事實屬實,本院予以確認。
  本院認為,系爭的上海市崇明縣紅星農場洪中新村某號302房屋權利人登記為候某某(應為侯某某)。周甲因自19985月受讓系爭房屋居住使用至今,但尚未辦理該房屋的產權變更登記手續,故訴至法院。侯某某、王甲上訴則以侯某某一人出售系爭房屋無效,且侯某某與黃甲簽訂房屋買賣合同的時間是在該房屋限制交易期內,雙方之間實質是借款抵押關系,以及周甲明知該房是房改房,且在法律禁止交易期間,故周甲與黃乙簽訂的房屋買賣合同亦應無效等為由,請求確認兩份房屋買賣合同均無效,駁回周甲的原審訴請。然根據查明的事實:1995328日,侯某某與黃甲簽訂房屋買賣合同后,侯某某夫婦相繼離開崇明農場,系爭房屋由黃甲、黃乙夫婦使用至1998年。侯某某稱其與黃甲之間簽訂的房屋買賣合同實質上是借款抵押合同,但未能提供相關證據佐證,且雙方對于借款利率、還款時間等均未約定,有違借款的慣例。至于王甲稱侯某某未經其同意一人出售該房屋,合同應無效。鑒于其在審理中自認該房屋自1983年分配后一直由其與侯某某共同使用至離開崇明后,房屋作為家庭生活的重要財產,其十多年來對該房屋的狀況不進行必要的了解,顯然有違生活常理。而周甲自1998年與黃乙簽訂該房屋售購房協議書并支付房款23,000元后,一直實際使用該房屋至今,并持有與該房屋有關的原始資料,符合崇明當時轉讓房屋的慣例,故應認定周甲與黃乙之間的房屋買賣行為除產權變更登記手續之外已履行完畢。原審法院判令該房屋登記的權利人侯某某協助該房屋的實際權利人周甲辦理系爭房屋的產權過戶手續,以解決該房屋登記的權利人與實際權利人不統一的矛盾并無不當,本院予以維持。侯某某、王甲拒絕協助周甲辦理產權過戶手續的上訴請求及理由,不能成立,本院難以支持。綜上所述,原審認定事實清楚,判決并無不當。據此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第()項之規定,判決如下:
  駁回上訴,維持原判。
  二審案件受理費人民幣2,242元,由上訴人侯某某、王甲負擔。
  本判決為終審判決。
 
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