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離婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效?

發布日期:2016-09-29    作者:蔣艷超律師
引言:很多父母在孩子很小的時候就給孩子買一套房子登記在孩子名下,還有很多離婚的父母把夫妻共有的房產過戶到孩子名下。究其原因,除了稅負的考量之外,更多的是想給孩子一個安身立命的處所。但是,離婚的父母一方可能出于種種原因會把登記在孩子名下的房子賣掉,這可能會給孩子的權益造成極大的損害。那么,這種房屋買賣合同是否有效?未成年人、限制民事行為能力人、無民事行為能力人這三個概念互有交叉,為行文方便,我就只以未成年人為例來討論,其他的可以簡單轉換推論。此外,本文的論述是在未成年人的父母都健在且為完全民事行為能力人的前提下展開。 一、厘清未成年的監護人和法定代理人的概念父母能出售未成年子女的房產,直接的法律依據不是父母是孩子的監護人(監護權是親權的范疇),直接的法律依據是父母是孩子的法定代理人(法定代理人有權代理未成年人實施民事法律行為,如對外簽署合同)。代理人在代理權限內,以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為,承擔民事責任。通俗地講,就是代理人以被代理人的名義實施的民事法律行為就相當于被代理人親自實施的民事法律行為。比如,代理人以被代理人的名義作為賣房人與買房人簽訂房屋買賣合同,被代理人要履行這個房屋買賣合同約定的義務并承擔相應的責任。代理包括委托代理、法定代理和指定代理。其中,法定代理人依照法律的規定行使代理權?!睹穹ㄍ▌t》第十四條規定:“無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監護人是他的法定代理人?!?簡單地講,未成年人的監護人是他的法定代理人?!睹穹ㄍ▌t》第十六條第一款規定:“未成年人的父母是未成年人的監護人?!币虼?,未成年人的父母是他的法定代理人。未成年人的父母以未成年人的名義對外簽署的合同由未成年人承擔民事責任——法律后果由未成年人承擔。二、未成年人的父母代理未成年人出售房屋的可行性房屋雖然登記在未成年人名下,即房屋的所有權屬于未成年人,但是未成年人的父母作為其法定代理人,有權代理未成年人出售該房屋(此種代理屬于法定代理,不需要未成年人的委托)。當然,未成年人的父母有代理權并不代表其代理未成年人出售房屋的行為就有效。三、離婚的父母是否都享有對孩子的監護權和法定代理權?監護權屬于親權的范疇,不因離婚而發生變更。父母約定某一方離婚后不再享有監護權的約定是無效的,不管法院判決哪一方撫養孩子(或者孩子跟隨哪一方生活),父母雙方都享有孩子的監護權。根據法律規定,監護人是法定代理人。因此,離婚的父母都享有孩子的監護權和法定代理權。    注:《民通意見》第21條規定了取消監護權的情形【夫妻離婚后,與子女共同生活的一方無權取消對方對該子女的監護權,但是,未與該子女共同生活的一方,對該子女有犯罪行為、虐待行為或者對該子女明顯不利的,人民法院認為可以取消的除外?!?,《關于依法處理監護人侵害未成年人權益行為若干問題的意見》第35條規定了撤銷監護資格的情形【被申請人有下列情形之一的,人民法院可以判決撤銷其監護人資格:(一)性侵害、出賣、遺棄、虐待、暴力傷害未成年人,嚴重損害未成年人身心健康的;(二)將未成年人置于無人監管和照看的狀態,導致未成年人面臨死亡或者嚴重傷害危險,經教育不改的;(三)拒不履行監護職責長達六個月以上,導致未成年人流離失所或者生活無著的;(四)有吸毒、賭博、長期酗酒等惡習無法正確履行監護職責或者因服刑等原因無法履行監護職責,且拒絕將監護職責部分或者全部委托給他人,致使未成年人處于困境或者危險狀態的;(五)脅迫、誘騙、利用未成年人乞討,經公安機關和未成年人救助保護機構等部門三次以上批評教育拒不改正,嚴重影響未成年人正常生活和學習的;(六)教唆、利用未成年人實施違法犯罪行為,情節惡劣的;(七)有其他嚴重侵害未成年人合法權益行為的?!?。四、離婚父母一方出售未成年子女的房產的合同是否有效?這個問題包含兩個問題:父母出售未成年子女的房產的合同是否有效?一個監護人(前提是有兩個監護人)在未經另一個監護人同意的情況下代理未成年人出售未成年人的房產的合同是否有效?1、父母出售未成年子女的房產的合同是否有效?《民法通則》第十八條第一款規定:“監護人應當履行監護職責,保護被監護人的人身、財產及其他合法權益,除為被監護人的利益外,不得處理被監護人的財產?!?該強制性規定旨在保護被監護人的合法權益,應當理解為效力性強制性規定,監護人違反該規定出售房產的合同應屬無效。因此,關鍵就是要看監護人(父母)出售子女的房產是否“為被監護人的利益”。從現在的司法判例來看,如果未成年人的監護人將未成年人的房產賣掉,未成年人不可以僅僅據此主張房屋買賣合同無效,也不能僅僅以房屋可以“安身立命”而賣房所得價款容易流失或貶值,或者房價在上漲為由主張房屋買賣合同無效,而要舉證證明監護人出售其房屋不是為了其利益,或者存在(與買房人)惡意串通損害其利益,或者存在其他的違反法律行政法規效力性強制性規定的事由。2、一個監護人(前提是有兩個監護人)為被監護人的利益,在未經另一個監護人同意的情況下代理被監護人出售未成年人的房產的合同是否有效?法律只規定了監護人除為被監護人的利益外,不得處理被監護人的財產,但是沒有明確規定在被監護人有兩個的前提下,是否必須同時經兩個監護人同意,更沒有規定如果另一個監護人不知情(且事后不追認)或者不同意的情況下,處理被監護人財產的行為是否有效。但是,從法定代理制度設計的初衷和目的來看,法定代理制度是為了保護無民事行為能力人和限制民事行為能力人的利益,防止因其行為能力的限制造成其權益的損害。而不是為了保護監護人的權利(甚至是權力)。如果一個監護人為了被監護人的利益而處理被監護人的財產,即便沒有經過另一個監護人的同意,該行為(代理行為)也沒有損害被監護人的權利,最多是侵害了另一個監護人的權利(甚至是權力),這并沒有違背立法目的,應當認定為其代理行為有效,相應的法律行為也有效。下面我們來看一個真實的案例:余某某、江某某與殷某、駱某等確認合同無效糾紛案案情簡介:江某某與余某于2005年3月協議離婚,婚生一子余某某隨江某某生活。2009年6月16日,江某某與余某協商一致余某某變更由余某撫養,并對變更撫養權協議書進行了公證。2009年4月22日,余某(并代余某某)與案外人簽訂《上海市房地產買賣合同》,以91萬元的價格購買系爭房屋,江某某給過余某部分購房資金,房屋于2009年6月16日登記于余某、余某某名下,建筑面積57.06㎡,江某某與余某某在內居住。期間,江某某因余某欲出售系爭房屋與之發生過爭執。2014年11月5日,余某(即余某某法定代理人)與殷某、駱某通過上海德佑房地產經紀有限公司居間介紹簽訂《上海市房地產買賣合同》(以下簡稱《買賣合同》)及補充協議,約定余某、余某某將系爭房屋出售給殷某、駱某,成交總價為206萬元,其中買賣合同約定房價款為165萬元,另在補充協議中約定裝修補償款為41萬元;合同簽訂當日是支付定金6萬元,向房地產交易中心申請產權過戶當日支付144萬元,通過銀行貸款支付30萬元,交付系爭房屋時支付尾款26萬元。截至2014年12月3日,殷某、駱某按約向余某支付共計186萬元(其中銀行貸款30萬元),系爭房屋于2014年12月12日核準登記于殷某、駱某名下。2015年1月至今,余某向江某某轉賬共計45萬元,并告知系爭房屋已出售。裁判原文節選【案號:上海市浦東新區人民法院(2015)浦民一(民)初字第9563號】本院認為,系爭房屋為余某與江某某離婚后購買,產權人登記為余某與余某某,物權以登記為準,即便江某某確實出資了部分購房款,也僅僅可就其出資款主張權利,不享有系爭房屋所有權,故江某某不具備以自己的名義訴請系爭房屋買賣合同無效的主體資格,其起訴應予駁回。未成年人的父母是未成年人的監護人,依法代理未成年人的民事活動。余某與江某某離婚后,余某某雖與江某某共同生活,但余某并不因此喪失對余某某的監護權,余某作為余某某的法定代理人,有權代理余某某的民事活動。余某并代余某某與殷某、駱某簽訂系爭房屋買賣合同,整個交易流程符合二手房買賣的慣例,房屋成交價對比原告方提供的房地產價格信息,亦未偏離正常價格范圍,故原告稱買賣合同雙方惡意串通,缺乏依據,本院難以采信。至于房屋買賣是否侵害了未成年人余某某的合法權益,本院認為,系爭房屋出售后,房屋出賣人取得了房屋對價,且該對價沒有過分低于市場價,因此余某某的合法財產權益并未受到侵害。余某作為余某某的監護人,理應妥善保管余某某的財產份額。如果余某有侵占、損害余某某財產權益的行為,應依法賠償損失,但不影響系爭房屋買賣合同的效力。同時,殷某、駱某基于余某為余某某的父親,有理由相應余某可以代理余某某的民事行為而與之簽訂買賣合同,支付對價并取得了系爭房屋所有權,殷某、駱某受讓系爭房屋是善意、無過錯的。綜上,系爭房屋《買賣合同》及補充協議系雙方真實意思表示,且不違反國家法律、行政法規的強制性規定,應屬合法有效,原告要求確認《買賣合同》無效的訴訟請求,本院難以支持。依照《中華人民共和國民法通則》第十二條、第十六條第一款,《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定,判決如下:駁回原告余某某、江某某的訴訟請求。
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