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房產抵押未辦理卻被法院確認 法院確認的抵押效力如何

發布日期:2019-07-30    作者:丁嫣律師
導讀:在房產買賣中往往需要保證人,買房主為了確保保證人同意往往會承諾將房屋抵押,房屋抵押給保證人未辦理抵押手續,原則上是沒有效力的,但是卻被中院確認,法院確認的抵押效力如何?下面小編為您介紹一則案例。案情簡介:抵押未辦理卻被法院確認
2001年9月,尹某通過穆某介紹,從江某處借款20萬元,并由穆某作為擔保人,尹某將2000年購得的那套房屋的房產證交給了穆某作為抵押,并約定:如其未能在約定的期限內歸還借款,穆某作為擔保人為尹某償還江某的借款20萬元,同時,所抵押房屋的房產證歸穆某所有,即穆某取得該套房屋的產權。但尹某和穆某對該套房屋(以下簡稱爭議房屋)的抵押未到相關部門進行登記。
2002年4月2日,尹某與王某簽訂了該套房屋的買賣協議書,協議書約定:尹某將該爭議房屋以6.5萬元的價格賣給王某。4月9日,王某與尹某在土地管理部門辦理了房屋產權過戶手續,王某取得了該套房屋的產權證書。
2002年4月12日,尹某因涉嫌集資詐騙而被羈押,5月16日被依法逮捕,9月27日被指控犯有集資詐騙罪、票據詐騙罪,同年12月20日被法院判處死刑,剝奪政治權利終身,并沒收個人全部財產。但在認定事實的過程中,中級法院認為尹某向江某借款人民幣20萬元,在借據中尹某以其房產作為抵押并由穆某作為該筆借款的擔保人,現因尹某無法償還該借款,擔保人穆某按照約定履行了擔保義務,并因此取得了主張上述房產的權利,故對此20萬元,不認定為尹某的集資詐騙數額。
后穆某主張該房的抵押權時發現該房屋已被尹某于2002年4月賣給了王某,遂穆某向法院提起訴訟,要求確認尹某和穆某的買賣協議無效,該房歸自己所有。后該案在審理過程中合議庭對該房的產權歸屬產生了意見分歧。
法院審理:房屋產權歸抵押人所有
法院審理認為,穆某在作為尹某的擔保人時,已為尹某償還了借款,即履行了擔保義務,雖然穆某與尹某對房產的抵押未到相關部門進行登記,本應認定抵押合同未生效,但是在中院判決中認定,尹某所欠的20萬元,不歸入集資詐騙的數額,且穆某取得了主張該房產的權利,則從另一方面反映出該20萬已被法院認定為擔保的數額,法院的終局判決(本案上訴后被二審法院維持)對穆某與尹某之間存在的房產抵押關系予以了認定,對抵押合同的生效予以了認定。鑒于抵押合同是在買賣合同之前簽訂,且抵押屬物權關系,買賣合同是典型的債權關系,當兩者有沖突時,應當遵循“物權優于債權”的競合原則。所以,作為抵押權人的穆某可優先實現該抵押權,遂房產應該歸穆某所有。
律師說法:法院確認的抵押效力如何
從本案不難看出,此案涉及一處房產上存在兩種權利,即抵押權和所有權的轉移,而爭議的焦點就在于:當抵押權未進行必須的登記,但是又被法院予以了認定的情況下,該抵押權與所有權的轉移哪一個應當優先被確認和行使。筆者認為本案應該從以下三點進行分析:
(一)尹某與王某之間的買賣合同效力的認定。尹某與王某簽訂該房屋買賣合同的時間是在抵押合同簽訂之后,考慮買賣合同的效力,不僅應當考慮其成就的要件是否都具備,程序是否都合法之外,我們還應當考慮賣者與買者訂立合同時的合同目的,尤其是買方訂立合同時是處于惡意還是善意。尹某在同王某簽訂買賣合同時,王某是否知道該處房產上已存在抵押權的事實雖然無法判斷,但是尹某將房產以6.5萬元的低價賣于王某,而根據當時的市場行情,任何一處二手房的出賣價格也不會僅僅只賣幾萬元,雙方于賣方尹犯被捕前迅速簽訂了房屋買賣合同并辦理了過戶手續?;谶@樣的事實,不能排除王某在買入這套房產并簽訂合同時是惡意的行為。所以,筆者認為尹某與王某之間的買賣合同的效力不應成就。
(二)尹某與穆某之間的抵押合同效力的認定。尹某同穆某簽訂了以該套房屋作抵押的擔保合同,尹某在向江某借款20萬元時,穆某為其作了擔保,并履行了擔保的義務,償還了20萬元的欠款,但同時尹某與穆某未對房屋的抵押進行相關的登記,依法,尹某與穆某之間的抵押效力的條件不能成立,但是,在中院的刑事判決部分明確認定:“尹某向江某借款人民幣20萬元,在借據中尹某以其房產作為抵押并由穆某作為該筆借款的擔保人,現因尹某無法償還該借款,擔保人穆某按照約定履行了擔保義務,并因此取得了主張上述房產的權利,故對此20萬元,不認定為尹某的集資詐騙數額。”從該認定內容可以看出,法院因為對穆某履行了擔保義務的事實和20萬元不屬集資詐騙款的事實給予了認定,則就認定了穆某取得了該套房屋的權利,從而認定了以房屋作抵押的抵押合同的有效性。
(三)救濟問題。有學者認為,法律已經明文規定了不動產的抵押必須依法進行登記,否則抵押無效,所以,依法尹某與穆某的抵押合同生效要件不能成就,但我們還應看到,雖然尹某與穆某簽訂合同時未對不動產抵押進行登記,但是,法院卻對抵押的效力予以了認定,法院的既判的效力已經生效。筆者認為,應該采信法院的判決,不應再否認該抵押合同的有效性。另外,還應該看到,如果否認了抵押合同的效力,那么作為善意相對人的穆某無疑就喪失了任何救濟的條件,畢竟抵押合同的有效性是穆某尋求救濟的根據,從抵押權人利益的角度出發,該抵押合同的效力也應該被認定。
綜上所述,筆者認為穆某同尹某之間存在的不動產抵押的效力成就,穆某有權依抵押權而取得該套房屋的所有權。
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