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私自占有他人房屋的,產權人能否主張損害賠償

發布日期:2021-10-30    作者:靳雙權律師

原告訴稱
    李某欣向本院提出訴訟請求:判令王某坤、李某麗、王某波將位于北京市豐臺區1號房屋(以下簡稱涉案房屋)騰退給我。
    事實和理由:2009年12月,王某坤將涉案房屋出售給張某剛,但是一直沒有搬家。張某剛在2010年7月30日又將涉案房屋出售給我,并且與我簽訂房屋買賣協議,承諾在2010年8月30日前與我辦理房屋過戶及交付房屋使用權,最終張某剛沒有履行合同約定,所以我于2012年11月訴至豐臺區人民法院,后判決張某剛履行合同約定,與我進行房屋產權過戶及騰退房屋。我于2015年7月1日與張某剛辦理了產權過戶,已取得涉案房屋所有權證。但房屋一直被王某坤、李某麗、王某波占用,故訴至法院。

    被告辯稱
    王某坤、李某麗、王某波辯稱,不同意李某欣的訴訟請求。李某欣涉嫌套路貸。王某波曾向李某欣借款1100000元,后還款1240000元,當時打錢時有900000元打給了張某剛,讓張某剛打給李某欣,但李某欣不認可王某波還錢。之后,李某欣又騙走了我們涉案房屋,我們已報警。

    本院查明
    2012年,李某欣將張某剛及第三人交通銀行亞運村支行(以下簡稱亞運村支行)以房屋買賣合同糾紛為由訴至本院,本院于2012年11月8日作出民事判決,該案查明:2009年12月1日,王某坤與張某剛簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,張某剛購買登記在王某坤名下涉案房屋。2009年12月28日,張某剛為購買涉案房屋,與亞運村支行簽訂《個人借款合同》及《抵押合同》,張某剛向亞運村支行借款400000元并用涉案房屋進行抵押擔保。2010年3月18日,亞運村支行取得涉案房屋抵押權。
    2010年7月30日,張某剛(甲方)與李某欣(乙方)簽訂《北京市房屋買賣合同》,甲方出售涉案房屋,價款900000元。第十條約定,甲乙雙方約定,簽訂房屋買賣合同之日,乙方即向甲方支付房款900000元,甲方所做抵押貸款400000元均由甲方償還,日期不得超過2010年8月30日,甲方須配合乙方辦理過戶等事宜。合同中對于轉移登記期限并沒有進行約定。李某欣主李某簽訂《北京市房屋買賣合同》后,已履行完畢付款義務,但張某剛遲遲未轉移登記,故要求張某剛辦理轉移登記。李某欣對上述主李某提交房款轉賬憑證、收條佐證。張某剛認可轉賬憑證真實性。但張某剛主李某雙方之間并沒有房屋買賣關系。
    本案實際情況是張某剛的朋友王某波向李某欣借款1100000元,故先將原登記在王某波父親王某坤名下的房屋無償轉移登記至張某剛名下,然后由張某剛與李某欣簽訂《北京市房屋買賣合同》。張某剛與李某欣之間實際是以涉案房屋作為抵押為王某波借款?,F王某波已陸續償還1140000元,因此《北京市房屋買賣合同》已經失效,不同意李某欣轉移登記。張某剛對上述主李某提交匯款憑證及照片佐證。李某欣認可收到王某波的114000元,但李某欣表示上述款項與本案無關,王某波與其另簽有借款合同。
    李某欣對上述主李某提交《貸款及抵押合同》佐證。該合同上李某欣未簽字。合同約定王某波向李某欣借款1500000元,期間為2010年7月23日至2010年8月23日,資金占用費及利息為200000元。張某剛主李某李某欣未簽字,上述合同應為無效,且僅有借款合同并不能證明借款事實存在。
    庭審中,王某波到庭表示,涉案房屋原登記在王某坤名下,后無償轉移登記至張某剛名下,張某剛與李某欣之間實際是以該房屋作為抵押為王某波借款,現借款已經償還完畢。王某波另表示其與李某欣除了這1100000元借款外,再無其他借款關系,只是應李某欣要求在空白紙上簽過名字。經本院詢問,涉案房屋現由王某波父母居住。李某欣表示購買房屋時知曉涉案房屋的基本情況及由王某波父母居住,張某剛當時表示簽訂購房合同后一二個月王某波父母即可以騰退房屋。李某欣當庭描述了涉案房屋的格局等基本情況,與王某波、張某剛的陳述基本一致。
    本院經審理認為:1,雙方簽訂了買賣合同,李某欣通過銀行轉賬的方式給付了足額房款,張某剛應就雙方間不存在房屋買賣關系負舉證責任;
    2.雖然張某剛表示其與李某欣之間實際是以涉案房屋作為抵押為王某波借款1100000元,李某欣亦認可王某波償還了1140000元,但李某欣當庭提交一份與王某波簽訂的數額為1500000元的借款協議,現房屋買賣合同系由張某剛與李某欣簽訂,而借款協議由王某波與李某欣簽訂,屬于不同主體間的不同法律關系,本院在本案中不宜過度審查借貸關系,因此張某剛提交的還款證據并不足以充分證明張某剛與李某欣之間的房屋買賣合同實際系為王某波抵押借款所簽;
    3.雖然該房屋由王某波父母居住,但李某欣對于為何在上述情況下仍然購買房屋作出了解釋,亦不存在明顯有悖常理之處,且李某欣在庭審中描述的涉案房屋的基本情況與王某波、張某剛的描述基本一致,可以認定其對涉案房屋有一定的了解。
    結合上述三點,本院認定張某剛與李某欣簽訂的《北京市房屋買賣合同》系當事人真實意思表示,現合同內容不違反法律、行政法規強制性規定,應為有效。合同中并未約定轉移登記的時間,現李某欣已履行完畢付款義務,故張某剛亦應履行轉移登記的義務。消除抵押權系轉移登記的前提,依據合同第十條,可以認定張某剛應負責償還亞運村支行借款以消除抵押權,且上述義務的履行期限已屆滿。李某欣表示如張某剛不償還借款消除抵押權,其自愿向亞運村支行償還剩余借款,本院不持異議。在抵押權消滅后,張某剛應協助李某欣辦理房屋所有權轉移登記。故判決支持李某欣的訴訟請求。
    涉案房屋已于2015年7月1日轉移登記至李某欣名下。該房屋至今仍由王某坤、李某麗、王某波占有、使用。

    裁判結果
    王某坤、李某麗、王某波于本判決生效之日起七日內將位于北京市豐臺區1號房屋騰退給李某欣。

    律師點評
    妨害物權或者可能妨害物權的,權利人可以請求排除妨害或者消除危險。排除妨害是物權保護的重要方法,它主要是針對妨害物權行使的行為或者事實狀態而采取的一種措施。當物權的行使受到現實或者可能的妨害時,物權人可以請求排除妨害。本案中李某欣作為涉案房屋的所有權人,對該房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權利?,F王某坤、李某麗、王某波占有、使用該房屋,未經過所有權人李某欣的同意,亦沒有其他合法理由,系無權占有,故李某欣要求王某坤、李某麗、王某波騰退房屋理由正當,予以支持。

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