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借他人名義買房房屋因出名人原因被查封出資人能否要求解除

發布日期:2022-01-23    作者:靳雙權律師

原告訴稱
    李某霞上訴請求:1.撤銷一審判決,確認北京市通州區一號房屋歸李某霞所有,解除對該房產的查封,停止對該房產的強制執行。2.一審、二審訴訟費用由李某強承擔。
    事實與理由:1.本案訴爭房產系李某霞與原房主張某英因欠款糾紛案在通州法院執行過程中為挽回損失,執行和解以房抵債而來,并非李某霞有意規避限購借名買房,一審法院認定事實不清,適用法律錯誤。2.本案一審中,李某霞提交了數十宗證據充分說明本案房產真實權利人系李某霞,劉某亮僅是名義登記人。不動產登記簿記載與真實權利狀態不一致時,應以真實權利情況確定房屋歸屬之相關規定,一審法院僅房產登記認定產權人有誤。3.李某霞與張某英、劉某亮以房抵債、掛名登記行為,未違反法律法規強制性規定,未損害社會公共利益,合法有效。
    李某霞與劉某亮、張某英不是單純的借名買房關系,而是在執行過程中以物抵債,在三方對房屋產權歸屬沒有任何爭議的情況下,完全沒有必要將房屋過戶至李某霞名下,李某霞沒有過錯。4.涉案房屋實際權利人系李某霞,劉某亮僅是名義產權人。李某強對房產的權利來源于劉某亮對房產的權利,無法與李某霞對抗,李某強對劉某亮債權形成時并無本案訴爭房產,不存在為逃避執行轉移財產之說,應排除李某強的執行。

    被告辯稱
    李某強辯稱,不同意李某霞上訴請求,同意一審判決,一審判決認定事實正確,適用法律正確。
    劉某亮未到庭發表意見。

    法院查明
    李某霞向一審法院提出訴訟請求:1、確認位于北京市通州區一號房屋歸李某霞所有;2、請求判令解除對北京市通州區一號房屋的查封并中止對該房屋的強制執行;3、本案案件受理費由李某強負擔。
    一審法院認定事實:李某強與劉某亮民間借貸糾紛一案,北京市朝陽區人民法院(以下簡稱朝陽法院)判決劉某亮償還李某強借款本金95萬元及借款利息,該案件發生法律效力。后劉某亮未償還上述借款本金及利息,李某強向朝陽法院申請強制執行,朝陽法院依法查封了一號房屋。李某霞向朝陽法院提出執行異議,朝陽法院認為李某霞的主張不符合相關法律規定,對其異議主張不予支持,故裁定駁回李某霞的執行異議申請。
    2017年5月19日,北京市方正公證處對李某霞與張某英簽訂的《借款合同》進行公證。李某霞于2017年5月26日取得《不動產登記證明》,載明被擔保數額為165萬元。
     李某霞稱因張某英未償還上述債務,其向北京市通州區人民法院申請強制執行,因考慮在法院的執行過程中,對涉案房產進行評估、拍賣等工作,對涉案房產的價值貶損較大。故李某霞與張某英達成協議,用涉案的房屋折抵張某英所欠李某霞的債務。李某霞稱因張某英欠案外人錢某金10萬元,且該房屋被河北省人民法院查封,后李某霞將該10萬元償還給錢某金,人民法院解除了涉案房屋的查封,達到了過戶的條件。因李某霞不具備北京市商品房購房資格,故李某霞作為甲方與作為乙方的劉某亮于2018年6月5日簽訂《借名購房協議》,約定:甲方以乙方名義購買一號房屋,乙方同意甲方以自己的名義購買上述房屋;甲方以乙方名義所購房屋的所有權歸甲方所有,乙方代甲方持有所購房屋,甲方支付乙方酬勞2萬元;因所購房屋產生的所有款項均由甲方承擔支付;
    2017年5月19日,甲方借給張某英165萬元,并在北京方正公證處做出具有強制效力的公證書,約定借款期限為兩個月,借款到期后,張某英無力清償,截止2018年6月5日,張某英欠甲方201萬元,張某英無力清償債務,將所購房屋折價抵債,甲方不再向張某英支付任何費用;甲方享有對所購房屋全權占有、使用、收益及處分的權利。因甲方實際占有并使用該樓房,乙方不得做影響甲方正常使用的行為;因甲方為該房屋的所有人及使用人,作為代理人的乙方和名義上的產權人,在任何情況下不得對該樓房進行侵占、破壞、轉賣、出租、抵押及贈與等行為,乙方以上行為均無效,造成甲方損失的用當承擔相應責任。
    2018年6月6日,張某英作為出賣人與作為買受人的劉某亮簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,約定房款總額為110萬元。李某霞稱劉某亮并未實際支付上述房款。李某霞提交《北京增值稅普通發票》、《稅收完稅證明》及pos機刷卡記錄用于證明涉案房屋的所有交易費用均由李某霞支出。
    2018年6月15日,劉某亮取得一號房屋的不動產登記證書,同日該房屋設定抵押登記。李某霞稱其為了控制風險,在本案房屋上設定抵押登記。
    李某霞稱目前涉案房屋由其控制,現在處于出租的狀態,租金由李某霞收取。
    一審法院認為:案外人提起執行異議之訴的,應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的,判決駁回訴訟請求。根據已經查明的事實可以認定一號房屋登記在劉某亮名下,本案爭議的焦點在于李某霞與劉某亮簽訂的《借名購房協議》是否能夠排除法院的強制執行。首先,涉案房屋的不動產權證書顯示登記所有權人為劉某亮,該登記具有公示公信效力,在無其他相反證據的前提下,應推定劉某亮為涉案房屋的產權人;
    其次,根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的規定,金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
    本案中,李某霞稱因其本人無北京市購房資質,故涉案房屋登記在劉某亮名下。法院認為北京市購房政策系為了落實國家及本市房地產市場調控政策,進一步做好本市房地產市場調控工作,促進房地產市場平穩健康發展而制定。李某霞明知其沒有北京市購房資質而與劉某亮簽訂《借名購房協議》,該行為意圖規避相應的行政監管,在一定程度上擾亂了市場秩序,損害了社會公共利益,該協議并不能認定為合法有效的書面合同。并且,該房屋系因李某霞自身原因而無法過戶到其名下,故上述協議不能夠排除法院對涉案房屋的強制執行;最后,李某霞與劉某亮簽訂《借名購房協議》并不具有確認物權的效力,依據該協議李某霞與劉某亮之間實為債權關系,不能排除本案的強制執行。綜上,李某霞的訴訟請求于法無據,法院不予支持。
    本院二審期間,李某霞提交證據兩份。證據1,河北某法院判決書,用于證明類案判決認定不動產證登記的產權與房屋真實權利人不一致的,應以真實權利狀態確定產權人,可排除法院的強制執行。證據2,北京市公安局朝陽分局的立案告知書(劉某亮報案被詐騙案)、劉某亮向某轉賬的16張手機轉賬的截圖,用于證明李某強與劉某亮非借款關系,實際上是合伙投資。李某強認為上述證據均不屬于二審新證據,不應予采納;判決案例與本案事實無關;第2組證據均沒有原件,真實性、證明目的均不予認可,與本案無關。其他當事人均未提交證據。本院經審理查明的其他事實與一審法院查明的事實一致。

    裁判結果
    一審法院判決如下:駁回李某霞的全部訴訟請求。
    二審判決:
    駁回上訴,維持原判。

    律師點評
    《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規定,案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的,案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。
    本案中,李某霞應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。首先,根據《物權法》第九條的規定,“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生法律效力,但法律另有規定除外”,第十四條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力”。根據上述規定可知,物權保護應當遵循登記和公示原則,未經登記的不動產不具有對抗第三人的效力。
    涉案房產登記在劉某亮名下,劉某亮系具有公示公信力的所有權人,李某霞所述與劉某亮簽訂《借名購房協議》屬于合同行為,僅對約定雙方產生約束力,雙方并未將涉案房屋權屬轉移登記至李某霞名下,不產生物權變動的法律后果,不發生物權效力,故李某霞不能據此直接享有對涉案房產的所有權,而系對劉某亮的債權請求權。該債權請求權不足以排除執行。第二,參照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定,金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中,李某霞所稱其本人并不具有北京市購房資格,但仍與劉某亮簽署《借名購房協議》以物抵債,即李某霞為規避購房政策,主觀上故意將涉案房屋登記在他人名下,顯然李某霞對涉案房屋未登記在其名下存在過錯,系因其本人原因未辦理登記,其應當對涉案房屋登記在他人名下的風險有所預見并承擔由此帶來的風險責任。綜上,一審法院認定李某霞就涉案執行標的不享有排除執行的權益,具有事實和法律依據,法院應予維持。李某霞所提上訴請求,依據不足,法院不予支持。

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