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購房后房屋產權人去世繼承人不愿賣房可以起訴過戶嗎

發布日期:2022-02-01    作者:靳雙權律師

原告訴稱
張某強向本院提出訴訟請求:1.請求法院依法判決李某君、王某霞履行《房屋買賣協議書》義務,并限期無條件辦理房屋過戶手續;2.判決李某君、王某霞承擔本案全部訴訟費用。
事實與理由:2007年1月,因孩子上小學及上班便利,張某強經人介紹與當時的房屋產權人的女兒王某霞女士接洽協商購買此房產。經商定,雙方對案涉房屋交易價格及房屋過戶相關流程達成一致,并于2007年1月22日簽訂房屋交易意向協議書,張某強于同日向王某霞銀行賬戶轉賬10萬元作為房屋買賣的預付款。上述協議簽署后,案涉房屋經辦妥了繼承相關手續,該房屋的所有權轉移登記至李某君(王父妻子)名下,產權人:李某君。后,張某強與李某君于2007年6月2日簽署正式房屋買賣協議書,并于同日將購房余款28萬元通過銀行轉賬轉至王某霞的賬戶。


協議簽署后,張某強便對案涉房屋進行了裝修使用并一直居住至今。房屋買賣協議書第三款規定,雙方簽訂協議后,共同到宣武區國土房管局辦理該房屋買賣過戶登記手續。因當時房屋性質為標準價出售住宅,按照《北京市已購公有住房上市出售實施辦法》相關規定,在案涉房屋過戶前需按規定繳納稅費并扣除按當年房改成本價6%計算的價款后,收入全部歸產權人個人所有。合同第十一款第3條規定此補交款由買方負擔,但補交此房產(住宅樓)土地出讓金需由房屋產權單位確定,時間上無法明確。簽署合同時,交易雙方均知道此問題的存在并口頭約定,待單位行政決議通過此住宅樓上市交易的相關政策后,按照協議內容及相關規定辦理。


案涉房屋為單位的職工宿舍住宅樓。后,王某霞聯系張某強,提出想盡快完成房屋交易的相關事宜。因13年來北京市房地產價值升值巨大,王某霞電話中向張某強提出房屋辦理交割手續時對其進行補償,張某強原則上也同意在合理范圍內可以給予現金補償,并簽署房屋買賣協議的補充協議。2020年8月22日,經本案唯一證人(即2007年房屋交易時的介紹人)代表張某強與王某霞溝通相關事項,被告方表示不認可當初就案涉房屋簽署的房屋買賣協議的真實性和有效性,表示要賣掉案涉房、退回張某強購房款,補償張某強相應的利息。2020年8月24日,雙方經電話溝通,被告依舊保持原有意見,雙方存在巨大的差距。張某強表示要通過訴訟方式解決房屋買賣糾紛,被告方表示可以接受?;谝陨鲜聦?,張某強提起本案訴訟。

被告辯稱
李某君、王某霞辯稱,不同意張某強的訴訟請求。買賣協議簽署后至今未能辦理產權變更登記手續,并非李某君、王某霞原因所致,而是按照該協議的約定本就無法為案涉房屋辦理產權變更登記手續。張某強在買賣協議中的真實意思表示不是為了取得房屋所有權,而是為了解決他的家庭困難,即其在訴狀中所述孩子上學問題。當時被告方在協議中特別約定并強調,本案的標的物是標準價房屋,但并未有關于在此后將標準價房屋變更為成本價房屋的約定,被告方不具有將案涉房屋變更為成本價房屋的義務。

法院查明
一、2001年8月6日,單位(賣方、甲方)與王父(買方、乙方)簽署《房屋買賣契約》。
后,王父取得房屋所有權證書。
二、2007年1月22日,王某霞(甲方)、張某強(乙方)簽署《協議書》,同日,張某強通過銀行轉賬方式向王某霞支付10萬元。
上述協議簽訂后,張某強即著手對案涉房屋進行裝修,并于2007年4月正式入住,直至庭審辯論終結之日,案涉房屋一直由張某強實際管理使用。


另詢,王父與李某君系夫妻關系,王某霞系王父與李某君之女。上述《協議書》簽署時,王父已去世,協議所涉房屋尚登記在王父名下。后李某君等就協議所涉房屋辦妥繼承手續,李某君為該房屋的繼承人。2007年4月16日,該房屋的所有權人變更為李某君。
三、2007年6月2日,李某君(賣方)與張某強(買方)簽署《買賣房協議書》,約定:雙方簽訂協議后,共同到宣武區國土房管局辦理該房產的買賣過戶登記手續;賣方應協助買方到原購房單位辦理物業、供暖等變更手續;特殊約定之1,本房屋買賣協議的訂立依據為2003年5月8日北京市人民政府頒布的《北京市公有住房上市出售實施辦法》;特殊約定之3,本房屋買賣協議的標的為標準價出售住宅,依特殊約定之1之規定,在產權過戶時,需要按照該規定補交的房價款,由買方負擔;特殊約定之4本協議的房屋價款為38萬元整,為賣方實際應得價款,為訂立本協議所產生的公證費及其他稅費由買方負擔;特殊約定之5,買方在本協議訂立之前,已支付房價款10萬元,余款28萬元在本協議訂立后一次付清。


同日,張某強向王某霞通過銀行轉賬方式支付28萬元,王某霞代李某君出具收條,載明案涉房屋總價款已經全部付清。
關于標準價格房屋變更為成本價格房屋的手續,張某強在庭審中陳述,先由房屋所有權人向單位交納土地出讓金(可以工齡折抵),單位出具手續后,房屋所有權人依據房屋所有權證書原件及土地出讓金交納證明(或工齡折算證明)到不動產登記部門辦理相關手續。案涉房屋需要交納的土地出讓金數額為5400多元,如以被告方的工齡折抵則不需要再交納土地出讓金。經詢,截止至庭審辯論終結之日,二被告尚未辦理案涉房屋由標準價格房屋變更為成本價格房屋的手續。張某強在庭審中主張,其同意負擔應向單位的有關部門交納土地出讓金、房屋性質變更相關稅費(如有)、房屋所有權轉移登記過程中產生的各項費用(如有)。
五、另查,房屋可以上市。
六、再查,就購房資質情況,張某強具有購房資格。

裁判結果
一、自本判決生效之日起七日內,李某君協助將其名下位于北京市西城區一號房屋的所有權轉移登記至張某強名下;
二、駁回張某強的其他訴訟請求。

律師點評
關于本案訴訟主體,本案的基礎法律關系為李某君與張某強于2007年6月2日簽署《買賣房協議書》形成的房屋買賣合同關系,在簽署該協議時,案涉房屋的所有權人已確定為李某君,故該合同相對方應為張某強與李某君,王某霞并非合同相對人。張某強以王某霞為被告提出本案訴訟請求無合同及法律依據,法院不予支持。


依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。經審查,法院認為,李某君與張某強于2007年6月2日簽署《買賣房協議書》,系雙方當事人的真實意思表示,且未違反我國現行法律、行政法規的強制性規定,屬合法有效合同,各方當事人均應按照約定行使權利和履行義務。雙方簽署的《買賣房協議書》約定了價款支付、房屋坐落等具體事項,亦明確約定了雙方應共同到宣武區國土房管局辦理該房產的買賣過戶登記手續,在產權過戶時,需要按照《北京市已購公有住房上市出售實施辦法》補交的房價款等具體條款。


李某君應當遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的等,協助張某強辦理案涉房屋的所有權轉移登記手續?!侗本┦幸奄徆凶》可鲜谐鍪蹖嵤┺k法》規定,城鎮居民上市出售按房改標準價購買的公有住房,在按規定繳納稅費并扣除按當年房改成本價6%計算的價款后,收入全部歸產權人個人所有。案涉房屋為標準價出售住宅,李某君以該房屋為標的進行出售,應當按規定繳納稅費及補交房價款。李某君在案涉房屋的所有權轉移登記手續過程中所交納的各項稅費,根據《買賣房協議書》的約定,應當由張某強負擔?,F案涉房屋的管理單位單位出具證明,可以辦理房產證,李某君應當按照相關要求協助辦理房屋所有權轉移登記相關事項,并要求張某強負擔相關稅負。李某君所持張某強在買賣協議中的真實意思表示不是為了取得房屋所有權、李某君不負有將案涉房屋變更為成本價房屋的義務的抗辯意見,違背合同性質、目的及交易習慣,不合常理,亦有違誠實信用原則,法院對此不予支持。

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