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開發商未按合同約定辦理房產證可以起訴要求辦證嗎

發布日期:2022-02-11    作者:靳雙權律師

原告訴稱
原告李某鑫向本院提出訴訟請求:1.判令被告配合原告辦理房屋登記手續;2.判令被告向原告退還原告已繳納的契稅24786元、印花稅413元、產權代辦費1000元、產證登記費550元;3.判令被告向原告賠償2019年8月1日至實際取得房屋所有權證之日止的逾期辦理房屋所有權證違約金;4.判令被告因電沒有實現合同約定,按每天20元標準賠償原告截至2020年8月31日的損失24360元;5.訴訟費由被告承擔。
事實與理由:2016年11月2日,原、被告簽訂北京市商品房預售合同,約定原告購買被告開發的房山區一號房屋一套。按合同約定,自收房之日不超過730天,可以取得房產證?,F已經超期,被告仍未給原告辦理房產證,應當向原告支付違約金。同時,由于被告未能實現合同約定的市政供電,目前小區仍是臨時用電,亦應當向原告承擔違約責任。原告為維護自身權益,特起訴。

被告辯稱
涉案房屋具備辦證條件,同意向原告支付逾期辦證違約金,臨電損失依據之前判決處理,不同意退還原告契稅等相關費用。

法院查明
2016年11月2日,李某鑫(買受人)與W公司(出賣人)簽訂了《北京市商品房預售合同》(商業、辦公等非住宅類,以下簡稱預售合同),約定李某鑫購買W公司開發的位于房山區一號房屋一套。該房屋預測建筑面積共41.82平方米,房屋總價款828843元,。W公司應當于2017年5月1日前向李某鑫交付該商品房。預售合同第十三條市政基礎設施和其他設施的承諾約定2017年5月1日達到市政正常供電。預售合同第二十二條關于轉移登記約定買受人同意委托出賣人或出賣人委托的單位向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記,委托費用1000元人民幣。


因出賣人的原因,買受人未能在該商品房交付之日起730日內取得該商品房的不動產權證書的,買受人有權退房。買受人退房的,出賣人應當自退房通知送達之日起90日內退還買受人全部已付款,并按照中國人民銀行同期活期存款利率給付利息。買受人不退房的,自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止,出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。該合同附件十補充協議第九條約定,買受人在預售合同中辦理房屋權屬轉移登記及代辦稅費的委托不得撤銷。該合同對雙方其他權利義務同時進行了約定。


上述協議簽訂后,李某鑫向W公司支付了全部購房款826201元,亦向W公司交納了契稅24786元、產權代辦費1000元、印花稅413元、登記費550元。李某鑫于2017年5月9日與W公司辦理了房屋交接手續。李某鑫至今未取得涉案房屋的不動產權證書。被告已經向原告支付截至2019年7月31日的逾期辦理不動產權證違約金,此后的違約金未支付。
關于涉案項目的供用電情況,本院曾向電力公司(以下簡稱供電公司)進行調查。供電公司于2019年4月25日復函稱W公司在涉案地塊與其有供用電關系,供電方式為臨時用電,由客戶與供電公司建立供用電合同關系,并交納電費。目前,涉案項目供電方式仍屬于臨時用電。

裁判結果
一、北京W公司于本判決生效之日起三十日內協助李某鑫辦理房山區一號房屋的不動產權屬轉移登記;
二、北京W公司于本判決生效之日起十日內向李某鑫支付截至2020年8月31日的逾期辦理房屋權屬轉移登記違約金32634.9元;
三、北京W公司于本判決生效之日起十日內向李某鑫賠償截至2020年8月31日的逾期實現正式供電的損失費19750元;
四、駁回李某鑫的其他訴訟請求。

律師點評
李某鑫與W公司在自愿基礎上簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,應為有效,雙方均應按照合同約定和法律規定,全面適當地行使權利、履行義務?,F李某鑫按時履行了付款義務,但W公司未能依約履行協助辦理房屋權屬轉移登記的合同義務,構成違約,應當承擔違約責任。李某鑫要求W公司協助辦理涉案房屋權屬轉移登記及支付逾期辦理房屋權屬轉移登記違約金,理由正當,法院予以支持,違約金的標準及數額,法院依法確認。由于辦理房屋權屬轉移登記的具體時間尚不確定,現逾期辦理房屋權屬轉移登記違約金暫計算至2020年8月31日,此后的逾期辦理房屋權屬轉移登記違約金,雙方可以另行解決。對于供電問題,根據查明的事實,李某鑫購買的房屋自交付至今,未能實現合同約定的納入城市供電網絡并正式供電。


W公司向李某鑫提供了臨時用電的替代性履行方式,雖使房屋達到了交付條件,但仍存在不符合合同約定的情形。鑒于臨時用電相比正式供電存在不穩定的問題,對李某鑫確實會造成一定影響,法院綜合考慮李某鑫遭受的損失情況、合同履行情況、當事人過錯程度等因素,酌情確定房屋交付日至2020年8月31日期間W公司向李某鑫給付逾期實現正式供電違約損失的數額。對李某鑫要求W公司退還契稅、印花稅、產權代辦費、產證登記費的訴訟請求,因雙方合同明確約定由W公司代為辦理不動產權證并代交稅費,且該委托不得撤銷,故李某鑫要求退還上述費用缺乏依據,法院不予支持。

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