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購房后因為政策原因無法貸款可以要求解除合同嗎

發布日期:2022-02-11    作者:靳雙權律師

原告訴稱
Z公司向本院提出訴訟請求:1.判令李某玲支付剩余房款660000元;2.判令李某玲支付違約金;3.訴訟費用由李某玲承擔。
事實和理由:2016年9月30日,我公司與李某玲簽訂《北京市商品房預售合同》,約定李某玲購買一號商品房,總價款926023元,李某玲應于2016年9月30日支付270000元,于2016年10月6日支付400337元,剩余房款660000元以按揭貸款方式支付。李某玲承諾能夠按貸款機構要求提供有關資料及費用,并能滿足貸款審批條件。李某玲應當在合同簽訂之七日內辦理貸款申請手續,從逾期之日起,按日計算支付房價款萬分之五的違約金直至將剩余房款一次性補齊或貸款經銀行批準并放款至原告賬戶之日止。至今,李某玲共支付房款670337元,尚欠剩余房價款660000元。我公司認為,李某玲應當按照合同約定支付剩余房款,逾期付款支付違約金,故起訴至法院。

被告辯稱
李某玲辯稱,我不同意原告的訴訟請求。剩余房款660000元沒有異議,違約金不應該按照每日萬分之五計算,原因不是我造成的,Z公司說可以貸款,我將審核資料提交,一直沒有辦下來貸款,我等了很久后才知道貸款下不來,而且還交了居間服務費40000元。
李某玲向本院提出反訴請求:1.判令解除雙方簽署的《北京市商品房預售合同》;2.判令Z公司返還已付款710337元,并按照2020年12月份一年期貸款市場報價利率承擔資金占用利息;3.判令Z公司按照已付款710337元的10%支付違約金71033.7元;4.判令Z公司承擔本案訴訟費。
事實與理由:2017年3月11日,我支付完首付款,雙方簽署《北京市商品房預售合同》,合同約定我需通過貸款方式支付尾款,但就在2017年3月26日政府出臺相關政策,即“326政策”,政策規定:七、商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款,導致我無法辦理貸款,無力支付房屋尾款,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定,我有權解除合同并請求Z公司返還已支付款項及利息。其次,根據合同約定Z公司應當于2018年9月30日向我交付房屋,但至今未交付,導致合同目的無法實現,已經根本違約。我有權要求退房同時解除合同,并請求Z公司退還全部已付款,并承擔相應違約責任。
Z公司針對李某玲的反訴辯稱,請求駁回李某玲的反訴請求。因李某玲沒有辦理貸款手續導致合同違約,不是屬于不可歸責于雙方的事由,合同附件九第九條約定交付房屋的前提是李某玲補足房屋尾款。

法院查明
2016年9月30日,李某玲(買受人)與Z公司(出賣人)簽訂《北京市商品房預售合同(商業、辦公等非住宅類)》約定:Z公司將其開發的位于北京市豐臺區一號房屋(以下簡稱一號房屋)出售給李某玲,該商品房的用途為辦公。第五條計價方式與價款約定,按照套內建筑面積計算,該商品房單價每平方米43319.34元,總價款1330337元,附件十,《貸款補充協議》約定:買受人以所購房屋作為抵押,向出賣人指定的商業銀行申請按揭貸款。買受人應當于本協議簽訂之七日內辦理貸款申請手續,向貸款機構提交辦理貸款所需要的全部資料及費用。買受人逾期辦理貸款手續的,或在規定期限內未按貸款機構要求提交完全、真實相關資料的,從逾期之日(即自買受人簽署預售合同第8日)起,買受人按日計算向出賣人支付房價款萬分之五的違約金直至買受人將剩余全部房款一次性補齊或貸款經銀行批準放款并到賬至出賣人賬戶之日止。第十二條交付條件約定,出賣人應當在2018年9月30日前向買受人交付該商品房。第十四條逾期交房責任,除不可抗力外,出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的,逾期超過60日后,買受人有權退房。買受人退房的,出賣人應當自退房通知送達之日起60日內退還全部已付款,并按照買受人全部已付款的10%向買受人支付違約金。


合同簽訂當日,李某玲支付首付款270000元,2016年12月25日支付200000元,2017年3月11日支付200337元。
另查,涉訴房屋五證齊全。2019年1月,Z公司向李某玲發送《房款催款函》,要求其繼續支付剩余購房款,至今李某玲尚未給付剩余購房款660000元。
庭審中,李某玲主張因北京市于2017年3月26日出臺《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款,導致其未能通過貸款審批,并非其自身原因,Z公司認為雙方對尾款以貸款方式達成一致,無法證明其公司去辦貸款手續,雙方合同簽訂于326政策之前,李某玲辦理貸款不受該政策影響,符合辦理貸款要求的貸款者均已成功辦理貸款。

裁判結果:
一、李某玲于本判決生效之日起七日內給付北京Z公司剩余購房款660000元;
二、李某玲于本判決生效之日起七日內給付北京Z公司違約金;
三、駁回北京Z公司的其他訴訟請求;
四、駁回李某玲的全部反訴請求。

律師點評
當事人應當按照約定履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中,李某玲與Z公司之間簽訂的《北京市商品房預售合同(商業、辦公等非住宅類)》系雙方當事人真實意思表示,未違反法律法規的強制性規定,應屬有效,當事人應當按照約定履行自己的義務。
關于李某玲主張因“326政策”導致無法貸款的問題,因《補充協議》中的約定,買受人應當于協議簽訂后七日內辦理貸款申請手續,向貸款機構提交辦理貸款所需要的全部資料及費用,即2016年10月7日前李某玲應辦理貸款申請手續,且涉訴房屋在“326政策”頒布前即已辦理了《商品房預售合同聯機備案表》,因此涉案房屋不受“326政策”影響,雙方簽訂的合同具備履行條件,雙方應當按照約定履行。故,Z公司要求李某玲支付剩余購房款及賠償違約金的主張,合理有據,法院予以支持。李某玲反訴認為合同目的無法實現,要求解除合同、返還已付購房款及賠償違約金的主張,缺乏事實與法律依據,法院不予支持。
關于違約金,李某玲未按照合同約定的時間內辦理貸款申請手續,且至今未支付剩余購房款,構成違約,Z公司據此要求李某玲支付違約金,理由正當,予以支持,但其計算違約金的起始時間有誤,法院予以調整。

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