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登記在自己名下房屋被他人占用未約定損害賠償費用是否可以起訴主張

發布日期:2022-02-12    作者:靳雙權律師

原告訴稱
孫某揚上訴請求:撤銷原判,改判駁回朱某恩的一審訴訟請求;一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實與理由:1.本案案由不論是排除妨害糾紛還是財產損害賠償糾紛都不適用。孫某揚占用位于海淀區一號房屋(以下簡稱涉案房屋)不符合侵權的構成要件,一審適用侵權的規定要求孫某揚賠償,屬于認定事實錯誤,適用法律錯誤。
2.孫某揚從2001年購買涉案房屋其就一直居住于此,具有合法的依據。3.孫某揚與朱某恩的糾紛源于涉案房屋是否屬于借名買房。法院判決雖認定涉案房屋借名代持關系不成立,但不能排除孫某揚的合法占有。4.雙方未約定房屋占用費,且朱某恩在2016年訴訟中,撤回房屋占用費的訴求,其重新提出房屋占用費的訴求已經超過訴訟時效。5.涉案房屋系孫某揚自己居住,評估機構按照出租價格評估過高,不應作為定案依據。

被告辯稱
朱某恩辯稱,同意一審判決,不同意上訴人的上訴請求和理由。1.孫某揚拒絕搬離涉案房屋,自朱某恩起訴孫某揚搬離涉案房屋之日起,孫某揚侵害了朱某恩的合法權益,應支付房屋使用費。2.孫某揚未就其2001年在涉案房屋內居住提供證據。3.自朱某恩要求孫某揚搬離涉案房屋后,孫某揚占用涉案房屋不合法。4.朱某恩撤回要求支付房屋使用費的訴求,并非放棄該主張,且朱某恩起訴構成訴訟時效中斷,本案未超過訴訟時效。5.涉案房屋租金評估報告公平公正。
朱某恩向一審法院起訴請求:1.判令孫某揚按每月16389元標準向我支付2016年4月15日至2019年11月6日的房屋占有使用費699810元;2.判令孫某揚向我支付2019年1月至10月的物業管理費4067.9元,并承擔本案訴訟費用。

法院查明
一審法院認定事實:2001年12月12日,朱某恩與北京X公司簽訂商品房買賣合同,購買了涉案房屋。朱某恩后于2008年4月取得該房屋所有權證。
2016年4月15日,朱某恩以排除妨害糾紛為案由將孫某揚訴至一審法院,請求判令孫某揚搬離涉案房屋,并按每月12000元標準支付自2012年1月1日起至實際搬離房屋之日止的房屋占用費。孫某揚辯稱其與朱某恩是借名購房關系,不認為房屋是朱某恩的。2019年3月5日,朱某恩當庭撤回房屋占用費的訴訟請求。一審法院經審理,認為“孫某揚雖稱其與朱某恩系借名購房關系,但其提起的訴訟已被法院駁回,故對其抗辯,一審法院不予支持。朱某恩作為訴爭房屋所有權人要求孫某揚搬離訴爭房屋,理由正當,一審法院予以支持”,并判決孫某揚于本判決生效后七日內將涉案房屋騰空并交還朱某恩。該判決業已生效。


2019年7月,孫某揚、趙某霞以合同糾紛為案由起訴朱某恩,要求確認孫某揚與朱某恩之間借名代持購買涉案房屋的合同成立,判令朱某恩協助辦理所有權轉移手續。一審法院經審理后駁回孫某揚、趙某霞的訴訟請求。二人不服上訴,二審法院駁回上訴,維持原判。
2019年11月6日,孫某揚搬離涉案房屋。
2019年12月4日,北京W物業公司向朱某恩出具票面金額為4881.48元的2019年涉案房屋物業管理費發票。
2020年1月13日,朱某恩以排除妨害糾紛為案由向一審法院提起本案訴訟。


2021年4月21日庭審中,一審法院根據查明的法律關系性質,變更本案案由為財產損害賠償糾紛。
審理中,朱某恩申請對涉案房屋自2016年4月15日起至2019年11月6日止的房屋租金進行評估,估價結果為租金單價16389元/月,租金總價699810元。朱某恩為此支付評估費34000元。
一審法院認為,侵害物權,造成權利人損害的,權利人可以請求損害賠償,也可以請求承擔其他民事責任。根據本案查明事實,朱某恩系涉案房屋所有權人。孫某揚雖主張其與朱某恩系借名購房關系,但其提起的多個訴訟均被法院駁回,故一審法院對其主張不予采納。孫某揚辯稱其占用房屋具有合法依據,但其主張缺乏依據,一審法院不予采納。


孫某揚在朱某恩于2016年4月15日起訴其騰房后直至2019年11月6日才搬離涉案房屋,其在上述期間占有涉案房屋的行為侵害了朱某恩對涉案房屋享有的物權,朱某恩有權向其主張損害賠償。朱某恩參考評估機構的估價結果請求判令孫某揚支付上述期間的房屋占有使用費699810元,具有事實和法律依據,一審法院予以支持。朱某恩主張的物業管理費具有事實和法律依據,一審法院亦予以支持。


關于孫某揚提出的訴訟時效抗辯,朱某恩于2016年4月15日起訴時主張了房屋占用費,直至2019年3月5日撤回該訴訟請求,故訴訟時效發生中斷,朱某恩的訴訟請求并未超過法定訴訟時效。關于孫某揚辯稱案由問題,一審法院根據查明的法律關系性質,變更案由為財產損害賠償糾紛,該案由與朱某恩主張的排除妨害糾紛案由均屬于物權保護糾紛項下的具體案由,案由的變更并不導致應駁回朱某恩起訴的法律后果,故一審法院對于孫某揚的該項辯稱不予采納。

裁判結果
一審判決:一、孫某揚于本判決生效后七日內向朱某恩支付2016年4月15日至2019年11月6日的房屋占有使用費699810元;二、孫某揚于本判決生效后七日內向朱某恩支付2019年1月至10月的物業管理費4067.9元。
二審判決:
駁回上訴,維持原判。

律師點評
權利人提起訴訟的,訴訟時效中斷,從中斷、有關程序終結時起,訴訟時效期間重新計算。朱某恩向孫某揚就房屋占用費提起過訴訟,構成訴訟時效的中斷,現朱某恩的訴訟請求未超過訴訟時效。
當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實,應當提供證據加以證明,但法律另有規定的除外。在作出判決前,當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的,由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。法院生效文書未對孫某揚借名買房的事實予以確認,朱某恩系涉案房屋的所有權人。朱某恩于2016年4月15日起訴孫某揚搬離涉案房屋,孫某揚至2019年11月6日才搬離涉案房屋,孫某揚未就其占有涉案房屋的合法依據提供充分證據予以證明,故孫某揚構成對朱某恩所有權的侵害,應賠償朱某恩相應損失。朱某恩要求孫某揚支付使用涉案房屋期間的房屋占用費及物業費于法有據,對于房屋占用費,孫某揚沒有合法依據占有使用涉案房屋,朱某恩要求按照租金標準支付其房屋占用費合理,一審法院按照鑒定單位出具的房地產估價報告確定孫某揚應向朱某恩支付的房屋占用費正確,法院對此予以確認。

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