咨詢律師 找律師 案件委托   熱門省份: 北京 浙江 上海 山東 廣東 天津 重慶 江蘇 湖南 湖北 四川 河南 河北 110法律咨詢網 法律咨詢 律師在線 法律百科
我的位置:110網首頁 >> 資料庫 >> 案例分析 >> 民商類案例 >> 其它民商案例 >> 查看資料

借親屬名義買房沒有協議法院如何判斷房屋歸屬

發布日期:2022-02-12    作者:靳雙權律師

原告訴稱
孫某明、齊某財上訴請求:1.請求法院撤銷一審判決,改判確認陳某力與趙某龍之間的贈與行為無效;2.訴訟費由陳某力、趙某龍承擔。
事實和理由:一、孫某明、齊某財具備借名買房構成的四項要件,可以認定存在借名買房的事實。根據《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》及相關司法實踐,認定借名買房應具備五項構成要件,包括借名買房的合理解釋、出資情況、產權證與相關票據的持有情況、實際占有房屋情況以及借名購房的合意。孫某明、齊某財在一審中已經充分舉證證明了其有借名的合理解釋,一審法院也認定了孫某明、齊某財的出資情況,認為“認定孫某明、齊某財在出資中占絕大部分的貢獻”。購房合同及相關票據都由孫某明、齊某財持有,自交房后孫某明、齊某財一直居住在涉案房屋內。以上四項要件均滿足,足以認定孫某明、齊某財與陳某力之間存在借名買房的事實。


一審法院罔顧事實,認定孫某明、齊某財“不能證明借名買房關系成立”違背法律規定也與司法實踐相悖。
二、孫某明、齊某財與陳某力之間雖然缺乏“借名買房合意”的相應證據,但結合親屬關系及早年間共同生活的情況,一審中孫某明、齊某財已經對此作出了合理解釋。孫某明、齊某財與陳某力、趙某龍均是民事主體,結合雙方的身份關系及親屬交往的正常邏輯,用親屬名義買房礙于情面沒有要求簽訂書面協議符合國人的人情倫理。司法實踐中對于“借名合意”的證據要求并非那么苛刻也是考慮到實際情況,故在其他四項要件具備的情況下可以綜合判斷存在借名買房的事實。一審判決未綜合考慮全案事實,事實認定錯誤。
三、孫某明、齊某財有自己的子女,陳某力也有自己的父母,即便是親屬關系,孫某明、齊某財也沒有理由為陳某力購置房屋。涉案房屋購置于2000年,房款共計70余萬元,在當時對于普通家庭而言是一筆巨款。孫某明、齊某財有自己的子女、外孫女,外孫女也由孫某明、齊某財撫養。孫某明、齊某財二人有固定工資,但生活條件遠達不到可以斥70余萬巨資為妹妹的兒子購置房屋的水平。陳某力沒有履行約定,將房子過戶回孫某明、齊某財名下,傷害了與孫某明、齊某財之間的親情。一審判決查明事實不清、適用法律錯誤,更損害了孫某明、齊某財的合法財產權益

被告辯稱
陳某力、趙某龍辯稱,同意一審判決,不同意孫某明、齊某財的上訴請求。陳某力與孫某明、齊某財之間不存在借名買房的合意,不成立借名買房的合同關系。孫某明、齊某財借名買房的理由為出國和遷出戶口不符合生活常理。2004年起涉案房屋登記在陳某力名下,十幾年間孫某明、齊某財從未要求變更房屋登記;家庭矛盾升級是因為換房居住,陳某力和趙某龍居住在設計院老房子中,陳某力從小和孫某明、齊某財居住在一起,和親生父母一樣,2019年起訴前,從未主張過借名買房。
孫某明、齊某財向一審法院起訴請求:1.依法確認2016年6月陳某力、趙某龍之間簽訂的贈與合同無效;2.依法判令陳某力、趙某龍將其名下位于北京市朝陽區某房屋過戶至孫某明、齊某財名下。


一審法院認定事實:孫某明、齊某財系夫妻。齊某財與陳某力系姑侄關系,陳某力自8歲起就來京與孫某明、齊某財共同生活。
2001年6月4日,陳某力作為買方與賣方北京S房產公司簽訂《北京市內銷商品房預售契約》,購買位于朝陽區某房屋一套,房屋建筑面積138.23平方米,價款合計750450元。2003年8月11日,雙方簽訂結算單,確定實測房屋面積136.96平方米,實際總價743556元,應退房款6894元。該房屋于2004年1月9日登記在陳某力名下,登記地址為朝陽區某地。
2016年6月21日,涉案房屋登記為陳某力與趙某龍共同所有。


孫某明、齊某財提交如下證據證明其借陳某力名義購房:1.房款結算單、印花稅、房地產專用發票、契稅完稅憑證、公共維修基金收據等,證明上述費用由孫某明、齊某財支付,相關票據由孫某明、齊某財持有;2.房屋驗收確認單,證明孫某明、齊某財于2004年4月24日由孫某明、齊某財完成裝修,陳某力處簽名由齊某財簽署。3.有線電視用戶回執、費用結清證明、物業費繳費票據、供暖費發票等,證明涉案房屋相關生活費用一直由孫某明、齊某財實際繳納。4.常住人口信息查詢打印表,證明陳某力戶籍原在北京市平谷區峪口鎮,為將陳某力戶口遷到涉案房屋,孫某明、齊某財才以陳某力名義購買房屋;5.2020年5月18日開庭筆錄,稱:“當時被告父母想的是房產證辦下來后再把錢給原告”,以證明在實際購房時陳某力的父母并未支付購房款,購房款系由陳某力、趙某龍交納;


6.1998年8月4日孫某明之女孫某霞匯款單兩張,證明上述兩筆匯款單上標注匯款用途為購買房屋。陳某力、趙某龍認為證據1反而能證明是陳某力買房,持有憑證的行為不能證明孫某明、齊某財對房屋享有所有權,也不能證明誰支付房款;證據2無法證明誰裝修;證據3的相關費用并非孫某明、齊某財交納,涉案房屋在2013年前的物業費都是陳某力交納,陳某力還曾因為未交費被起訴;證據4證明目的不認可;證據5真實性認可,但陳某力父母的出資是后來補給的,辦理好房產證后把錢款打過去;證據6真實性和關聯性均不認可。


陳某力提交如下證據,證明涉案房屋并非孫某明、齊某財借其名義買房,而是陳某力父母與孫某明、齊某財共同出資為陳某力結婚購買:1.陳某力父母銀行借記卡明細單,證明2003年12月1日其父母取款239000元用于給陳某力購買涉案房屋;2.陳某力父母及陳某力姑姑書面證詞及錄像,證明陳某力父母為購買涉案房屋出資30余萬元;3.民事判決書及陳某力銀行卡流水,證明物業公司于2007年起訴陳某力要求支付物業費的訴訟中,陳某力曾委托齊某財以家人的身份代領傳票,后陳某力于2012年11月27日取款9500元用于繳納物業費;4.陳某力的護照,證明陳某力在2002年即擁有因私護照;5.微信聊天記錄,從未提過存在借名買房協議。孫某明、齊某財對證據1關聯性不認可,稱房款是在2000年到2001年全部付清的,孫某明、齊某財之后沒有收到陳某力父母的錢;證據2不認可,陳某力父母的證詞反而能證明房款是孫某明、齊某財付的,對陳某力姑姑證言的真實性和關聯性均不認可;證據3是因為孫某明、齊某財在國外期間讓陳某力代繳了,回國后把錢給了陳某力;證據4關聯性不認可;證據5真實性不認可。


經一審法院詢問,購買涉案房屋時,孫某明、齊某財與陳某力共同居住在北京市西城區某房屋,該房屋登記在齊某財名下,當時陳某力的戶籍所在地為北京市平谷區。
陳某力稱其工作后工資和獎金均交給孫某明、齊某財,故對購買涉案房屋亦有出資。齊某財稱陳某力的工資獎金都是陳某力自己花,有一年的時間每個月給齊某財500元,陳某力與趙某龍戀愛后就不再給齊某財錢。
2004年,陳某力的戶口遷到涉案房屋。


孫某明、齊某財稱涉案房屋于2001年交房,于2005年裝修完入住。陳某力稱涉案房屋于2002年交房后就裝修了,后一直空置,2004年陳某力與趙某龍結婚后孫某明、齊某財搬到涉案房屋居住,陳某力夫婦居住在齊某財的房屋內。
一審法院認為,當事人對自己的訴訟主張負有舉證責任,舉證不充分應承擔相應不利的訴訟后果。本案中,孫某明、齊某財主張其與陳某力之間系借名買房合同關系,其應就此舉證。因各方并未就涉案房屋購買事宜簽訂書面協議,亦無其他直接證據可證明上述關系存在。故就雙方是否存在借名買房合同關系,應結合在案間接證據并結合生活常理綜合判斷。


首先,從各方購房時的意思表示來看,陳某力稱其父母與孫某明、齊某財共同出資為其購買房屋,并提交其父母賬戶取款記錄證明,結合孫某明、齊某財在該問題上的陳述,可以認定孫某明、齊某財與陳某力父母在購買涉案房屋時曾就如何出資有過協商,從該協商的事實難以看出孫某明、齊某財有借陳某力名義買房的意思。


其次,從實際購房出資來看,陳某力主張其父母將購房款交給孫某明、齊某財,但并無充分證據證明,一審法院難以采納。根據查明的事實,購房款由孫某明、齊某財賬戶支出,但由于孫某明、齊某財與陳某力長期共同生活,各方在一定程度上形成財產混合符合常理,故難以當然完全排除陳某力在購房中的貢獻。根據實際購房出資情況雖可認定孫某明、齊某財在出資中占絕大部分的貢獻,但在沒有充分證據證明借名買房事實的情況下,此種購房出資并不能依法排除陳某力作為房屋登記所有人的物權。
再次,從孫某明、齊某財與陳某力的關系來看,陳某力自幼與孫某明、齊某財長期共同生活,孫某明、齊某財事實上對陳某力進行扶養,視如己出,超出一般的姑侄關系,孫某明、齊某財為陳某力購房出資不違常理,事實上孫某明、齊某財長期扶養陳某力的行為本身也表明其愿意為陳某力進行經濟付出。


最后,從孫某明、齊某財主張的借名買房原因來看,孫某明、齊某財稱之所以以陳某力名義買房是為了幫陳某力遷戶,該主張并無有力證據支持,按照常理推斷,如僅僅基于上述目的買房,在陳某力完成遷戶后,雙方完全可以辦理房屋權屬轉移登記進行更名,但從雙方爭議發生情況來看,一審法院難以認定遷戶系以陳某力名義購房的原因,故對孫某明、齊某財的上述主張一審法院不予采納。


綜上,孫某明、齊某財不能證明借名買房關系成立,陳某力作為涉案房屋登記的物權人有權對該房屋進行處分,一審法院對孫某明、齊某財主張陳某力、趙某龍之間贈與合同無效的訴訟請求不予支持,孫某明、齊某財另要求陳某力、趙某龍將房屋過戶至其名下,缺乏事實及法律依據,一審法院亦不予支持。


一審法院另指出,孫某明、齊某財與陳某力長期共同生活,感情堪比親生父母子女,雙方矛盾主要因家庭關系處理上意見不一導致,一審法院希望各方能有效溝通,互相諒解,盡早化解爭議,恢復和諧局面。
本院二審期間,孫某明、齊某財撤回依法判令陳某力、趙某龍將其名下位于北京市朝陽區某房屋過戶至孫某明、齊某財名下的訴訟請求。
孫某明、齊某財提交《北京市房屋登記表》(北京市西城區某房屋)一份,證明除涉訴房屋外,孫某明、齊某財名下僅有57平米的房屋,如果按照一審判決的邏輯,一家三代僅擁有57平米房屋,而為陳某力購買大房子,不合常理。本院組織當事人進行了證據交換和質證。陳某力、趙某龍對該證據的真實性認可,證明目的不認可。


裁判結果
一審判決
駁回孫某明、齊某財的全部訴訟請求。

二審判決
一、撤銷北京市朝陽區人民法院民事判決;
二、確認陳某力、趙某龍于2016年6月21日的贈與行為無效。

法院認為
本案二審爭議焦點為孫某明、齊某財是否系涉案房屋實際權利人即孫某明、齊某財與陳某力是否存在借名買房的事實。對此,法院從以下幾點加以分析:
第一、房款支付情況。雙方均主張出資購買涉案房屋。從雙方舉證及庭審陳述來看,孫某明、齊某財對于己方出資購房提交房款結算單、房地產專用發票、契稅完稅憑證等。陳某力雖主張與孫某明、齊某財共同生活期間工資等收入上交孫某明、齊某財,故涉案房屋存在其出資。對此,法院認為,首先陳某力未能對此提交證據。其次,購買涉案房屋時,陳某力參加工作時間較短,相應個人收入亦有限,故即使其所述屬實,其收入在家庭共同財產中的比例亦非常有限。再次,對于陳某力父母是否有出資的事實。據2020年5月18日庭審筆錄記載,陳某力一方稱“當時被告父母想的是房產證辦下來后再把錢給原告”,該陳述顯然與本案陳某力所述其父母對涉案房屋存在出資存在矛盾。最后,即使涉案房屋的出資系以當時的家庭共同財產支出,但家庭共同財產與購房款不能完全等同,購房是否存在出資應以是否存在購房意圖為前提,如在不存在購房意圖的前提下,不能簡單以是否存在購房出資認定物權的取得。


本案中,無論從贈與的角度抑或是借名買房的角度,都難以得出陳某力存在相應購房意思表示的前提。綜上,對于涉案房屋宜認定為孫某明、齊某財出資購買。第二、涉案房屋實際居住情況。涉案房屋自交付起,主要為孫某明、齊某財居住使用。孫某明、齊某財長期占有、使用涉案房屋系客觀事實,而占有、使用是所有權的重要權能,亦是所有權對外“公示”的重要表現形式。第三、產權證明及其它材料的持有。涉案房屋相關材料,包括房款結算單、房地產專用發票、契稅完稅憑證、房屋驗收確認單等票據均由孫某明、齊某財持有至今。涉案房屋物業費、供暖費等亦由孫某明、齊某財實際繳納。第四,從雙方所述購買涉案房屋的真實意圖來看。孫某明、齊某財主張系為陳某力遷移戶籍。而據已查明事實,陳某力戶籍確已遷入涉案房屋,戶籍現仍登記在涉案房屋。而陳某力主張其父母與孫某明、齊某財共同出資購房,但現有證據尚不能達到其該項證明目的,本案已查明相關事實亦難以推斷出陳某力主張的真實性。綜上,從舉證責任、庭審陳述的一致性、社會認知等角度,法院認為孫某明、齊某財對涉案房屋出資認定為借名買房更符合客觀實際,亦更符合一般社會認知。一審法院認定事實錯誤,法院予以糾正。


陳某力將涉案房屋贈與趙某龍的效力問題。依據本案已查明事實及前述分析,雙方系親屬關系,陳某力在孫某明、齊某財出資購買且長期居住在涉案房屋,在未通知孫某明、齊某財的情況下,將涉案房屋贈與趙某龍,存在主觀過錯,侵犯了孫某明、齊某財的合法權益。而趙某龍長期與陳某力共同居住,且據雙方所述,雙方在陳某力結婚前后因若干家庭事宜產生矛盾,趙某龍作為陳某力之妻應知曉涉案房屋的相關事宜,故對于陳某力的贈與行為,難言趙某龍為善意。
綜上所述,孫某明、齊某財的上訴請求成立,法院予以支持。

沒找到您需要的? 您可以 發布法律咨詢 ,我們的律師隨時在線為您服務
  • 問題越詳細,回答越精確,祝您的問題早日得到解決!
發布咨詢
發布您的法律問題
推薦律師
羅雨晴律師
湖南長沙
魏偉律師
北京朝陽區
陳鎧楷律師
四川成都
高飛律師
陜西西安
陳宇律師
福建福州
蒙彥軍律師
陜西西安
楊慧律師
廣東東莞
龍成律師
四川成都
王海波律師
山東濟南
熱點專題更多
免費法律咨詢 | 廣告服務 | 律師加盟 | 聯系方式 | 人才招聘 | 友情鏈接網站地圖
載入時間:0.08986秒 copyright?2006 110.com inc. all rights reserved.
版權所有:110.com
日本高清乱理伦片中文字幕