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全部出資登記朋友名下房屋產權發生糾紛

發布日期:2022-02-12    作者:靳雙權律師

原告訴稱
原告張某伊向本院提出訴訟請求:1.確認原被告之間所簽訂《借名購房協議書》有效;2.判令由原告償還第三人剩余欠款(具體數額以第三人核算為準),第三人受償后立即注銷順義區一號房屋(以下簡稱涉訴房屋)的抵押權;3.判令被告在第三人注銷涉訴房屋抵押權后立即配合將涉訴房屋過戶至原告名下;4.本案訴訟費和保全費由被告承擔。


事實和理由:
原、被告系姑嫂關系。2017年1月,原告委托案外人周某森代原告購買了案外人齊某楗的涉訴房屋,并由周某森代為簽訂購房合同。2017年1月13日,1月23日,原告從母親任某麗賬戶中向案外人齊某楗及中介公司支付了首付款和監管資金115萬元,又從弟弟張某君賬戶向被告支付首付款90余萬元。經原告與被告協商,決定將該房屋暫時過戶至被告名下。2017年2月28日,房屋過戶至被告名下,并且原告與被告就購買涉訴房屋簽訂了《借名購房協議》。房屋過戶至被告羅某露名下后,原告每月向被告支付9200元用于償還銀行貸款。購買該房屋后,所有購房原件均由原告保管,該房屋也由原告實際使用、出租。
原告認為,涉訴房屋系原告出資購買,該房屋并非被告的財產,為結束涉訴房屋實際權力與登記不一致的問題,原告有權利要求被告將該房屋立即過戶至原告名下。為維護原告合法權益,故訴至人民法院請依法予以判決。

被告辯稱
被告羅某露辯稱:借名購房協議雖然做了筆跡鑒定,但被告不認可鑒定結果。被告堅持借名購房協議不是被告所簽,手印不是被告所按,故不同意原告的訴訟請求。
第三人銀行辯稱:服從法院判決。

法院查明
1.張某伊提交的《借名購房協議書》,鑒定意見書。
《借名購房協議書》內容為:甲方(委托人)張某伊,乙方(受托人)羅某露。經甲乙雙方協商一致,就甲方以乙方名義購買涉訴房屋一事,特訂立如下合同:1、2017年1月7日,甲方委托乙方以乙方名義為甲方購買齊某楗名下涉訴房屋一套,面積92.49平方米,乙方接受甲方的委托。2、甲方已于2017年1月7日以乙方名義與齊某楗簽訂《北京市存量房屋買賣合同》并支付購房款218萬元,該《北京市存量房屋買賣合同》的權利義務由甲方享有及承擔。3、由甲方以乙方名義簽訂《北京市存量房屋買賣合同》、申請銀行按揭貸款及辦理購房的所有相關手續,甲乙雙方均認可銀行首付款及每月的按揭貸款等所有購房相關費用全部由甲方支付。購房款項共計:400萬元整,首付款為218萬元,甲方是實際出資人。4、乙方代甲方購買的涉訴房屋所有權歸甲方所有,甲方享有該房屋占有、使用、收益及處分的權利,乙方對受甲方委托購買的房屋無權行使甲方享有的前述權利,亦不得對受甲方委托購買的房屋進行侵占、破壞、轉賣、出租、抵押及贈與。


5、購房首付款、按揭還款、抵押費、保險費,所有交款憑據由甲方保管,乙方有義務協助甲方辦理交款手續。6、涉訴房屋產權證暫辦至乙方名下,產權證由甲方保管,甲方有權在任何時間將產權變更至本人名下,或轉讓、出租及抵押該房屋,乙方應當協助甲方辦理相關手續,不得拒絕。7、乙方因代理甲方購房的合理交通費、誤工費、通訊費等費用由甲方承擔。8、乙方有義務將本協議代理購房事直通知乙方的所有利害關系人(包括但不限于父母、子女及配偶),保證其利害關系人不得主張涉訴房屋所有權利。

9、甲方有權隨時解除本協議,解除本協議后,乙方有義務協助將受甲方委托購買的房屋更名到甲方指定人名下。10、甲方對該房屋進行的裝修及在該房屋內添置的所有家具、家電及物品均歸甲方所有。11、乙方應當恪守誠信,受甲方委托購買的房屋在其名下時不得侵害甲方的利益,如果乙方對受甲方委托購買的房屋進行毀損,乙方應當負責全額賠償;如乙方惡意侵占、轉賣、抵押及贈與該房屋,乙方應當按房屋當時市場價格給予甲方賠償,并承擔相當于房屋價值30%的違約金,并承擔法律責任。12、乙方不得隨意解除本協議,不得拒絕、拖延履行代理購房的協助義務,如隨意解除本協議或拒絕、拖延履行代理購房的協助義務給甲方造成損失的,乙方負責全額賠償。13、在經得甲方同意的清下,乙方可以出售該房屋,所得價款乙方應當全部支付給甲方。尾部有甲方張某伊、乙方羅某露簽名,落款日期2017年2月。


羅某露申請就《借名購房協議書》尾部“羅某露”簽名是否為羅某露本人所簽進行筆跡鑒定。張某伊申請就《借名購房協議書》首部尾部“羅某露”簽名是否為羅某露本人所簽進行筆跡鑒定,尾部“羅某露”簽字處的指紋是否為羅某露本人所捺進行鑒定。
指紋不具備檢驗條件,無法受理該項鑒定。
“羅某露”簽名與樣本中“羅某露”簽名是同一人書寫。


張某伊主張與羅某露簽訂了《借名購房協議書》,明確約定了涉訴房屋的出資、貸款償還、使用等,雙方為借名買房關系,張某伊為涉訴房屋的實際所有人。
羅某露堅稱《借名購房協議書》并非其本人所簽,指紋并非其本人所捺,《借名購房協議書》違反國家強制性規定,沒有法律效力;即使《借名購房協議書》可能是其本人所簽,但也是張某伊讓其在空白紙上簽字,張某伊后添加內容;申請提交新樣本重新鑒定。

鑒定意見明確《借名購房協議書》“羅某露”簽名與樣本中“羅某露”簽名是同一人書寫,本院對《借名購房協議書》真實性予以采信,確認《借名購房協議書》為羅某露本人所簽。羅某露申請重新鑒定的理由不足,本院不予準許。
2.張某伊提交的《北京市存量房屋買賣合同》、定金收據,張某伊申請周某森出庭作證的證人證言;羅某露提交的《存量房買賣合同》。


《北京市存量房屋買賣合同》的出售方(甲方)齊某楗,買受方(乙方)周某森,約定周某森購買涉訴房屋,房屋總價款400萬元,當日應支付定金5萬元;首付款218萬元,擬貸款金額182萬元;落款日期2017年1月7日。
定金收據內容為:今收到買受方周某森購買涉訴房屋定金人民幣伍萬元整,以此為證,收款人齊某楗,2017年1月7日。
周某森出庭作證陳述如下:我與張某伊為朋友關系,給張某伊開車一年多;張某伊剛開始想以我的名義買房,買完漲價再賣掉,可能因為是外人不放心,后來以羅某露的名義購買;交定金時的房屋買賣合同是我本人簽訂的,購買涉訴房屋的定金和中介費是我先支付的,后來張某伊全還我了。


《存量房買賣合同》的出賣人齊某楗,買受人羅某露;房屋成交價格為280萬,其中自有交易結算資金為98萬元,買受人向銀行申辦抵押貸款金額為182萬元;尾部有“齊某楗”和“羅某露”簽字,落款日期2017年2月28日。
張某伊主張周某森代其簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,定金由周某森代為支付;認可羅某露提交的《存量房買賣合同》真實性,不認可證明目的。


羅某露認可《北京市存量房屋買賣合同》真實性,不認可定金收據真實性,不認可周某森證人證言。
周某森認可代張某伊簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,定金和中介費實際由張某伊出資,其陳述與張某伊陳述一致,本院予以采信。羅某露提供的《存量房買賣合同》為網簽合同,并不能直接證明其為涉訴房屋的實際購買人。
3.張某伊提交的首付款收條、匯款憑證、任某麗中國銀行交易流水明細清單、趙某銀行賬戶交易明細,張某伊申請任某麗和趙某出庭作證的證人證言。


首付款收條內容為:今齊某楗收到周某森交來購買涉訴房屋房款40萬元,(手寫)此款由任某麗中國銀行賬號轉入,趙某代;收款人齊某楗,付款人趙某,2017年1月13日。
匯款憑證顯示:2017年1月13日,付款人任某麗給收款人齊某楗轉賬40萬元;客戶簽字處為“趙某”。
任某麗中國銀行交易流水明細清單顯示:2017年1月13日,任某麗給齊某楗轉賬40萬元;2017年1月23日,任某麗POS消費75萬元,附言“北京中介公司二手房交”。
趙某銀行賬戶交易明細顯示:2017年7月20日至2020年3月5日期間,趙某每月給羅某露轉賬9200元。


任某麗出庭作證陳述如下:張某伊之前借我名字買房,后出售,銀行卡在張某伊處,賬戶內的錢款是張某伊的。
趙某出庭作證陳述如下:我與張某伊原為夫妻關系,2012年離婚;2017年想與張某伊共同投資買房,張某伊出首付,我還貸款;涉訴房屋應屬于我與張某伊,但沒有商量過各自占有的份額;首付款收條是我的字,也是我辦理的首付款轉賬手續,交納契稅也是我辦理的;涉訴房屋購買后的物業費和供暖費都是我交納的;同意涉訴房屋的剩余貸款由張某伊償還,解押手續辦理完畢后,也同意涉訴房屋轉移登記到張某伊名下,我與張某伊私下解決涉訴房屋的份額問題,不要求在本案中處理。
張某伊表示周某森代交的5萬元、任某麗賬戶支出的115萬元、張某君轉賬給羅某露的98.5萬元均系涉訴房屋的購房款,張某伊為實際出資人。


羅某露不認可首付款收條真實性,認可趙某銀行賬戶交易明細真實性;張某君跟羅某露表示后續貸款不用羅某露管,由張某君支付,但不清楚為何每月由趙某將還款數額轉賬到羅某露用于償還銀行貸款的賬戶中;認可其本人沒有操作過還貸款的事宜;任某麗、趙某與張某伊有親屬關系,不認可二人的證人證言。
羅某露認可匯款憑證、任某麗中國銀行交易流水明細清單、趙某銀行賬戶交易明細真實性,本院予以確認。羅某露未提交證據否認首付款收條,本院對首付款收條予以采信。任某麗證人證言、趙某證人證言雖與張某伊陳述并無矛盾之處,但關于任某麗賬戶內支出的115萬元的實際出資情況及認定,并非本案爭議焦點,本案中不宜處理。
4.張某伊提交的張某君銀行賬戶交易明細,張某伊申請張某君出庭作證的證人證言。
張某君銀行賬戶交易明細顯示:2017年2月27日,張某君給羅某露轉賬48.6萬和50萬。


張某君出庭作證陳述如下:2016年,因為生意周轉,我用張某伊的房子在典當行抵押借款,向張某伊借款將近200萬;涉訴房屋實際是張某伊以羅某露的名義買的,買房的時候張某伊跟我說過,讓我還錢;我用自己的房屋在典當行做抵押,貸出來的錢還了張某伊90多萬元,轉到羅某露賬戶中,用于支付涉訴房屋的首付款;涉訴房屋的坐落、樓號等具體信息我都不清楚。
張某伊表示張某君給羅某露轉賬的98.6萬元系張某君欠張某伊的錢款。


羅某露認可該筆98.6萬元款項用于支付涉訴房屋首付款,但不認可張某君證人證言。
,張某君證人證言雖與張某伊陳述并無矛盾之處,但關于張某君轉賬給羅某露的98.5萬元的實際出資情況及認定,并非本案爭議焦點,本案中不宜處理。
5.張某伊提交的供暖費專用收據、物業費收款收據。


供暖費專用收據分別為涉訴房屋2017-2018年度、2018-2019年度、2019-2020年度供暖費。物業費收款收據分別為涉訴房屋2017-2018年、2019年、2020年物業費。
張某伊主張涉訴房屋購買后由其實際繳納供暖費和物業費。羅某露認可其并未支付過供暖費和物業費。
本院對供暖費專用收據、物業費收款收據真實性予以采信。


6.張某伊提交的《個人二手住房貸款合同》。
《個人二手住房貸款合同》載明:借款人羅某露,貸款人銀行,抵押物為涉訴房屋,價值280萬元,貸款金額182萬元,落款日期2017年3月29日。
羅某露表示個人《個人二手住房貸款合同》系他人代簽,其2017年3月1日至2017年6月17日期間出國生孩子并不在國內。審理過程中,羅某露表示不申請對《個人二手住房貸款合同》“羅某露”的簽名進行筆跡鑒定。
銀行表示在二手房買賣交易過程中,買家支付完首付款,雙方來銀行辦理貸款申請時,銀行對貸款申請材料進行初步審核,房屋買賣交易雙方需親自到銀行辦理貸款面簽手續;為便利借款人,簽字處會一次性完成簽字,銀行和借款人簽署貸款合同,之后銀行會根據批貸時間在貸款合同上添加落款日期。


,羅某露對《個人二手住房貸款合同》未申請筆跡鑒定,結合銀行的陳述,可以認定《個人二手住房貸款合同》系羅某露本人所簽署。
根據當事人陳述和經審查確認的證據,本院認定事實如下:
2020年1月7日,出售方齊某楗與買受方周某森簽署《北京市存量房屋買賣合同》,周某森支付定金5萬元。2017年1月13日,張某伊通過其母親任某麗賬戶向齊某楗支付涉訴房屋首付款40萬元。2017年1月23日,張某蘭POS消費75萬元,張某伊表示該筆款項亦用于支付涉訴房屋首付款。2017年2月27日,張某君賬戶給羅某露轉賬98.6萬元,該筆款項用于支付涉訴房屋首付款。


2017年2月28日,張某伊與羅某露簽訂《借名購房協議書》,雙方約定由張某伊借用羅某露名義購買涉訴房屋。
張某伊持有《北京市存量房屋買賣合同》、定金收據、首付款收條、《借名購房協議書》、稅收完稅證明、不動產權證、供暖專用收據、物業費收款收據原件,主張借用羅某露名義購買涉訴房屋,購買后涉訴房屋由張某伊實際占有和使用。


羅某露堅稱其并未簽署《借名購房協議書》,羅某露與張某君為了孩子購買涉訴房屋作為學區房,羅某露繳納了各項稅金;任某麗出資40萬元,張某君出資98.6萬元,同意將涉訴房屋登記在羅某露名下,二人的行為即是贈與,即便不是贈與,也是債務關系,與房屋所有權無關,羅某露為涉訴房屋實際所有人;張某君說后續銀行貸款不用羅某露管、有人還貸款就行;購買涉訴房屋時羅某露正懷孕,之后生孩子、帶孩子,涉訴房屋的事都由張某君處理,羅某露并不清楚;羅某露與張某君2016年12月8日為了再買一套房協議離婚,離婚后仍共同居住,2019年6月17日復婚。
庭審中,羅某露表示并不清楚涉訴房屋購買后由誰實際占有和使用。


銀行表示截止2020年11月27日,涉訴房屋的銀行貸款剩余本金170.6742萬元。銀行同意由張某伊償還剩余貸款后撤銷抵押權。
另,張某伊表示其現具備北京房屋購買資格。
訴訟前,本院根據張某伊的申請及擔保作出裁定書,裁定對羅某露名下價值350萬元的財產予以查封或者凍結。

裁判結果
一、原告張某伊與被告羅某露簽訂的《借名購房協議書》有效;
二、原告張某伊于本判決生效之日起十日內向第三人銀行償還北京市順義區1號房屋的剩余貸款,第三人銀行受償全部貸款后十五個工作日內注銷北京市順義區1號房屋的抵押權;
三、被告羅某露在北京市順義區1號房屋抵押權注銷后十日內配合原告張某伊將北京市順義區1號房屋轉移登記至原告張某伊名下。

律師點評
根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定,當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實,應當提供證據加以證明,但法律另有規定的除外。在作出判決前,當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的,由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。


本案爭議焦點在于張某伊與羅某露之間是否存在借名買房關系。借名買房系指當事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,由借名人實際享有房屋權益。


根據本案查明事實,張某伊借周某森名義與齊某楗簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,張某伊與羅某露簽有《借名購房協議書》,趙某每月償還了涉訴房屋的銀行貸款。羅某露雖對上述情況予以否定,但并未提交證據予以證明,庭審中也未對《借名購房協議書》的簽署、首付款的支付、貸款的償還等情況作出合理解釋,法院對羅某露提出的其為涉訴房屋的實際購買人的主張難以采信。結合張某伊能夠提供《北京市存量房屋買賣合同》、定金收據、首付款收條、稅收完稅證明、不動產權證、供暖專用收據、物業費收款收據原件,以及羅某露并不清楚涉訴房屋由誰實際占有和使用的陳述,法院認定張某伊與羅某露之間存在借名買房合同關系。羅某露稱雙方不存在借名買房關系之抗辯意見,證據不足,法院難以采信。羅某露主張《借名購房協議書》違反國家強制性規定而不具有法律效力,依據不足,法院不予支持,對張某伊要求確認《借名購房協議書》有效的請求予以支持。


張某伊主張向銀行償還涉訴房屋的剩余貸款,銀行表示同意,法院不持異議,銀行受償后應在合理期限內注銷涉訴房屋抵押權。
趙某到庭表示涉訴房屋貸款由其償還,但明確表示同意涉訴房屋轉移登記至張某伊名下,法院不持異議。涉訴房屋的抵押權注銷后,羅某露應配合張某伊將涉訴房屋轉移登記至張某伊名下。

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