廈門仲裁委員會就申請人對被申請人商品房買賣合同糾紛進行仲裁案

【案情簡介】
2020年6月15日，申請人與兩被申請人簽訂《商品房買賣合同》，約定兩被申請人購買由申請人開發的案涉房屋。該商品房總價為1304034元（人民幣，幣種下同）；付款方式采取銀行按揭貸款?！渡唐贩抠I賣合同》約定，如兩被申請人申請按揭貸款并由申請人提供擔保的，如兩被申請人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款本息及其他應付款項，致使貸款銀行向申請人要求承擔擔保責任的，則兩被申請人應于5日內按貸款銀行要求向貸款銀行償還欠款（若申請人承擔擔保責任的，則兩被申請人應在申請人承擔擔保責任之日起5日內將申請人代償款項支付給申請人，并自申請人代償款項之日起每日按代償金額的0.5‰支付利息）。

兩被申請人逾期支付的，申請人有權與其解除本合同，兩被申請人應于收到申請人書面通知3日內與申請人簽訂相關解除合同的手續并配合完成主合同登記備案的注銷手續，申請人有權要求兩被申請人按總房價款的20%承擔違約責任?！渡唐贩抠I賣合同》簽訂后，申請人依約為兩被申請人辦理了《商品房買賣合同》的備案登記以及案涉房屋的預告登記備案。2020年7月3日，申請人、兩被申請人與中國工商銀行股份有限公司建陽支行簽訂《個人購房借款/擔保合同》，約定兩被申請人向工行建陽支行貸款104萬元。工行建陽支行向申請人支付了全部貸款本金104萬元?，F由于兩被申請人未按照《個人購房借款/擔保合同》的約定向工行建陽支行支付按揭款，導致申請人承擔連帶保證責任。截至2020年10月24日，申請人已代為支付按揭款合計17240.98元。申請人多次催促兩被申請人償還代墊的按揭款項，但兩被申請人至今仍未還款，鑒于其行為嚴重違反《商品房買賣合同》的約定，故申請人提起本案仲裁，請求解除案涉《商品房買賣合同》，并裁決被申請人支付違約金260806.8元（按合同約定總房價款1304034元的20%計算）。

【爭議焦點】
1.關于要求解除《商品房買賣合同》的仲裁請求

申請人主張，兩被申請人未依約償付按揭款，申請人有權解除合同。兩被申請人則不同意解除案涉合同，稱系因人身自由受到限制，導致客觀上無法按期還款，并非主觀上惡意逾期。仲裁庭注意到，兩被申請人自2020年8月起未依約支付按揭購房款，經催告后仍未予以支付。其雖存在人身自由受到限制的情形，但該情形并非法定或約定的免責事由。因此，根據《商品房買賣合同》關于“如兩被申請人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款本息及其他應付款項，致使貸款銀行向申請人要求承擔擔保責任的，則兩被申請人應于5日內按貸款銀行要求向貸款銀行償還欠款……兩被申請人逾期支付的，申請人有權與其解除本合同”之約定，申請人有權單方解除合同。鑒于申請人在《仲裁申請書》中明確主張解除合同，應當認為申請人系以提起仲裁的方式要求解除合同，故仲裁庭認定《商品房買賣合同》自《仲裁通知書》及《仲裁申請書》副本送達兩被申請人之日（2021年1月15日）解除。

2.關于要求兩被申請人支付違約金的仲裁請求

結合前述關于兩被申請人違約的認定意見，申請人有權要求兩被申請人支付相應違約金。關于違約金的標準，申請人主張按合同約定，以全部購房價款的20%作為計取標準。兩被申請人則認為案涉違約金過高。根據《中華人民共和國民法典》第五百八十五條，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。結合上述規定以及我國司法實踐慣例，仲裁庭認為，當前違約金的性質應當以賠償性為主、懲罰性為輔，即違約金的主要功能系填補守約方的損失。就本案而言，申請人未就其損失進行舉證，被申請人雖主張違約金過高，但亦未就違約金高于實際損失提供相應證據，故仲裁庭無法依據申請人實際損失與違約金的差額，作出違約金是否過高的判斷。在此情況下，仲裁庭遵循公平原則和誠實信用原則，根據合同履行情況，結合雙方合同地位及預期利益，將違約金酌情調整為3萬元。

【裁決結果】
1.確認《商品房買賣合同（預售）》于2021年1月15日解除；

2.兩被申請人應向申請人支付違約金3萬元。

【相關法律法規解讀】
《中華人民共和國民法典》第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

鑒于違約金條款是商事主體契約自由的體現,既有對違約行為的懲罰性和對守約方的補償功能,也體現了預先確定性和效率原則。約定違約金降低了發生糾紛時合同主體的舉證成本,使合同主體在訂立合同時即明確違約后果,從而做到謹慎訂約、誠信履約。因此裁判者對違約金通常不主動進行調整。在違約方主張違約金過高時，須由其承擔證明違約金過高的舉證責任。但是，鑒于衡量違約金是否過高的最重要標準是違約造成的損失，守約方因更了解違約造成損失的事實和相關證據而具有較強的舉證能力，因此，違約方的舉證責任也不能絕對化，守約方也要就存在損失提供相應的證據。而本案申請人未就其損失進行舉證，被申請人雖主張違約金過高，但亦未就違約金高于實際損失提供相應證據，故仲裁庭無法依據申請人實際損失與違約金的差額，作出違約金是否過高的判斷。故仲裁庭在違約方要求調低違約金時，綜合合同履行的情況、當事人過錯程度、主體地位等因素，對違約金的合理性作出判定。

【結語和建議】
違約金是否過高的認定標準與調減規則，一直以來都是立法的難點與司法的痛點。新頒行的《民法典》保持了對約定違約金過高的司法調減立場。立法條文對判定標準及調整尺度的表述，賦予裁判者更多的裁量權。而裁判者既要考慮到個案的特殊性、避免“一刀切”的情況，也要保證法律適用的確定性，在尊重私法自治和實現公平正義的價值考量下，從違約金的損失填補與適度懲罰功能出發，適度分配舉證責任，以違約造成的損失為基準，綜合考量包括合同履行的瑕疵程度、違約方的主觀過錯情況、合同的預期利益、當事人締約地位的強弱、是否適用格式合同或條款及違約金計算的基數在內的多種因素，以期避免機械執法，確保個案公正。