廈門仲裁委員會就申請人對被申請人商品房預售合同糾紛進行仲裁案

【案情簡介】
2019年9月30日，申請人與被申請人簽訂《商品房買賣合同》，約定被申請人購買由申請人開發的某樓盤（以下簡稱“案涉房屋”）。該商品房總價為人民幣（以下幣種相同）3543143元；合同約定預測建筑面積為341.63平方米；付款方式采取銀行按揭貸款。

根據《商品房買賣合同》第七條第3款和附件四第2條第3款的約定，被申請人應當于2019年9月30日前支付首期房價款1063143元，占全部房價款的30%；余款248萬元向貸款機構申請貸款支付。被申請人應在合同簽訂當日交齊按揭所需資料并與申請人指定的按揭銀行簽訂相關按揭借款文件，特殊原因未按時交齊的，被申請人在本合同簽訂之日起三天內補齊。如被申請人申請的是商業貸款，被申請人應保證申請人在合同簽訂后30日內收到全部剩余房款。被申請人逾期支付的，被申請人應承擔主合同第八條約定的違約責任。

根據《商品房買賣合同》第八條的約定，被申請人逾期超過60日后，申請人有權解除合同。申請人解除合同的，應當書面通知被申請人。被申請人應當自解除合同通知送達之日起5日內按照累計應付款的20%向申請人支付違約金。

根據《商品房買賣合同》附件十一第12條第1款和第19條的約定，在《商品房買賣合同》登記備案后，合同一方依據本合同有關條款的約定單方解除合同的，被申請人有義務與申請人在解除合同通知到達之日起30日內共同到房產管理局辦理合同備案注銷手續。被申請人還應退還原開具的收據原件和增值稅發票原件。因被申請人違反合同約定，申請人為實現相關權利而產生的法律費用（包括但不限于律師費、訴訟費、差旅費及其他費用）均由被申請人承擔。

在《商品房買賣合同》簽訂前及之后，被申請人按照合同約定支付了首期購房款1063143元（含已支付的定金10萬元）。后因被申請人自身原因導致申請的按揭銀行不批準發放按揭貸款，被申請人最遲應在2019年10月12日前向申請人補足余款248萬元。然而，經申請人已經多次催告后，被申請人僅分別于2019年10月28日、2020年3月13日向申請人支付了購房款70萬元和10萬元。被申請人至今未補足剩余購房款168萬元，已構成嚴重違約。

因此為維護申請人的合法權益，申請人提出如下仲裁請求：

1.請求依法裁令解除申請人與被申請人于2019年9月30日簽訂《商品房買賣合同》；

2.請求依法裁令被申請人協助申請人辦理合同編號為YS000042816號《商品房買賣合同》備案的注銷手續；

3.請求依法裁令被申請人向申請人返還編號為22172718、22172720、22188018、22226201福建增值稅普通發票；

4.請求依法裁令被申請人向申請人支付違約金336000元（按合同約定累計應付款168萬元的20%計算）；

5.請求依法裁令被申請人承擔申請人因本案支出的律師費15000元。

6.依法判決被申請人承擔本案的全部仲裁費用（包括但不限于仲裁費、保全費、公告費等）。

【爭議焦點】
雙方簽訂的《商品房買賣合同》中所約定違約金標準是否過高？仲裁庭是否應當予以適當調整？

本案被申請人認為，即使被申請人構成違約，申請人請求的違約金明顯過高，應當依法予以調整。

仲裁庭認為，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定，約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少；最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四第二款規定的“過分高于造成的損失”。仲裁庭認為，結合上述規定以及我國司法實踐慣例，當前違約金的性質應當以賠償性為主、懲罰性為輔，違約金的功能應當以填補守約方損失為主。就本案而言，關于申請人的實際損失，因雙方均未提交相應證據予以證明，因此，本案無法根據申請人實際損失與違約金的差額作出違約金是否過高的判斷。在此情況下，應當由仲裁庭根據本案的實際情況予以認定。根據合同履行情況，結合雙方合同地位、預期利益情況以及公平原則和誠實信用原則，仲裁庭認為被申請人應按本合同累計應付款的15%向申請人支付違約金，即被申請人應當支付的違約金金額為252000元（168萬元X15%）。

【裁決結果】
1.確認本案《商品房買賣合同》解除；

2.被申請人立即向申請人返還三張福建增值稅普通發票；

3.被申請人應向申請人支付違約金252000元；

4.申請人因本案支出的律師費由雙方共同承擔；

5.本案仲裁費應由申請人與被申請人共同承擔；

6.駁回申請人其他仲裁請求。

【相關法律法規解讀】
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定：約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少。

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條規定：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四第二款規定的“過分高于造成的損失”。

【結語和建議】
隨著普通百姓法律知識水平的提升，在實際發生糾紛后，雙方都會對合同的部分內容提出質疑。一般而言，在商品房買賣合同糾紛中，若被告或被申請人為業主，違約金的承擔將會成為雙方爭議的焦點問題。一方當事人以違約金過高，提出調整違約金的請求后，人民法院或者仲裁機構應當基于該請求及相關證據進行裁判，這就涉及到舉證責任的分配問題。在實踐中，由哪一方承擔舉證責任，有不同的觀點：一種觀點認為，民事舉證責任的一般原則是誰主張誰舉證，根據這一原則，主張違約金過高的一方負有舉證責任；另一種觀點則認為，應當由守約方舉證證明損失的大小。就本案而言，仲裁庭并未將證明損失的舉證責任一味的由被申請人承擔，而是考慮雙方的實際情況，鑒于雙方均無法提供相應證據證明申請人的實際損失，故認定應當由仲裁庭根據實際情況進行判斷。對于違約金是否過高的問題亦是如此，雖已有相關司法解釋對此作了相關的規定，但司法實踐中的裁判和認定標準仍是莫衷一是。因此，作為購房者在簽訂合同時，除應仔細閱讀合同中的相關條款外，更重要的是應當按照合同約定的內容履行相應的合同義務，尤其應當根據約定的時間支付相應的房款。否則，在實際發生糾紛后，欲以“合同存在格式條款”“違約金過高”等作為其遲延支付或拒付款項的理由，往往無法得到支持。