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單位集資房賣給他人后未過戶再次出售給他人簽署合同有效嗎

發布日期:2022-02-15    作者:靳雙權律師

原告訴稱
武某霞向本院提出訴訟請求:1.確認張某玲、趙某志與張某娟于2019年5月14日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效;2.本案訴訟費由張某玲、趙某志與張某娟共同承擔。
事實和理由:武某霞與張某玲曾為北京E公司的同事。2006年5月21日,張某玲與E公司簽訂《職工集資建房認購協議書》,張某玲認購E公司集資建設的一號房屋一套。2006年10月18日,武某霞與張某玲簽訂《房屋購買權轉讓協議》,約定張某玲將認購的集資建房的購買權自愿轉讓給武某霞,以后的房屋產權歸武某霞所有;武某霞支付張某玲預交款155000元,第二期和以后所有房款由武某霞支付;此房屋取得房產證時,張某玲協助武某霞辦理房屋過戶手續。落款處有轉讓人張某玲以及實際購房人武某霞的簽字。


自2006年5月21日起,武某霞先后向張某玲支付了全部房款和稅費共計419345元。2016年11月24日,張某玲向武某霞出具全款已交齊的收條,并將E公司及開發商出具的房款、稅費收據和集資購房手續的原件都移交給武某霞。2007年3月,開發商將一號房屋交付給武某霞,此后,武某霞一直對該房屋占有、使用、出租,并一直負擔著房屋上的供暖費、物業費和水電費等,至今已經長達12年。2009年9月1日,張某玲與武某霞簽訂了字條,約定一號房屋由武某霞占有控制,張某玲不再占有控制;一號房屋由武某霞出資并享有產權,未經武某霞書面同意,張某玲不得出賣,否則無效。2018年3月10日,武某霞將一號房屋出租給北京B公司,租期4年,至今仍在出租中。


2019年4月23日之前,張某玲從未向武某霞提出過關于房屋產權的任何異議或主張。2019年4月23日,張某玲主動打電話給武某霞,并讓其子趙某找到武某霞,告知武某霞房屋已經取得房產證并威脅武某霞支付其補償款1600000元,遭到武某霞拒絕。2019年5月31日,張某娟之子孫某突然前來房屋處并進行撬鎖,欲搶占房屋,武某霞的丈夫錢某立即報警,并得知張某玲、趙某志與張某娟于2019年5月中旬簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》,并于2019年5月22日將一號房屋登記過戶到張某娟名下。孫某承認張某娟從未前來查看過房屋,孫某不清楚一號房屋成交價格,亦無法出具付款憑證。


至今房屋一直在武某霞的占有、居住和出租中。綜上,武某霞已支付了全部購房款,并一直占有、使用一號房屋長達12年,雙方實為借名買房關系,武某霞為房屋的實際所有權人。張某玲故意隱瞞一號房屋出售情況,再次將一號房屋出售給張某娟,張某玲一房二賣的行為實屬惡意,依法足以推定張某玲、趙某志與張某娟之間的房屋買賣行為存在惡意串通。另,武某霞調取了張某玲、趙某志與張某娟于2019年5月14日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》,該合同顯示房屋為商品房,成交價格為1500000元,武某霞認為張某玲、趙某志與張某娟的成交價1500000元屬于明顯不合理低價,合同內容也存在不合理之處,足以認定是惡意串通行為。張某玲、趙某志與張某娟簽訂的《北京市存量房買賣合同》依法應為無效。

被告辯稱
張某玲辯稱,第一,武某霞沒有取得一號房屋的所有權,也不是一號房屋合法占有人,張某玲、趙某志與張某娟簽訂的房屋買賣合同沒有損害武某霞的合法權益,武某霞的起訴不符合利害關系要素,應駁回武某霞的訴訟請求;第二,張某娟與張某玲簽訂房屋買賣合同時,一號房屋登記在張某玲名下,張某玲已經取得所有權登記并合法占有該房屋,張某玲有權處分自己的財產,張某玲出售房屋的行為合法,目前一號房屋已經登記至張某娟名下,張某娟享有合法的物權;第三,武某霞依據的購房協議涉及案外人孫某昊。


趙某志辯稱,不同意武某霞的訴訟請求。第一,武某霞與孫某昊曾于2006年約定一號房屋辦理至孫某昊兒子名下,2010年武某霞與孫某昊離婚時確認了武某霞對一號房屋不享有權利,武某霞作為原告訴訟主體不適格;第二,一號房屋產權證可以辦理時,曾多次與武某霞聯系,但均無法聯系上。因不認識武某霞的配偶,所以沒有跟錢某協商處理事宜;第三,一號房屋一直由武某霞對外出租,并非武某霞自住。


張某娟辯稱,不同意武某霞的訴訟請求。2006年10月,武某霞與張某玲簽訂《房屋購買權轉讓協議》,約定由張某玲作為名義購房人與單位E公司簽訂《職工集資建房認購協議書》,由武某霞作為實際購房人支付購房款,并約定一號房屋取得房屋產權證后,張某玲協助武某霞辦理房屋產權轉移登記手續。自2007年3月起,一號房屋由武某霞占用、使用,長期用于出租。2017年,一號房屋辦理完畢房屋產權證,但是武某霞明知或應知(武某霞與張某玲系同事關系)房屋已經取得房產證,但一直怠于辦理過戶登記,導致一號房屋一直登記在張某玲名下。2019年4月,張某娟的兒子孫某從張某玲的兒子趙某處得知一號房屋急于出售,故孫某口頭表示有興趣購買一號房屋。2019年4月27日,趙某持房產證向一號房屋4位承租人表示張某玲系房屋所有權人,武某霞僅為二房東,趙某向承租人退還了押金2萬元及剩余1個月租金,并要求4位承租人提前搬離一號房屋。承租人于2019年4月30日前后全部從一號房屋搬離。


2019年5月初,張某娟、孫某在趙某的帶領下查看了一號房屋,并核實了房屋產權證后決定購買一號房屋。雙方口頭約定成交價格為330萬元,定金35萬元,辦理完畢過戶手續后支付剩余購房款。2019年5月14日,張某娟與張某玲、趙某志簽訂《房屋買賣合同》。2019年5月22日,將一號房屋登記至張某娟名下。2019年5月30日,支付完畢全部購房款,購房款的支付方式分為定金35萬元,過戶次日195萬元和過戶后1周100萬元。2019年5月31日,孫某發現一號房屋由武某霞占用,故報警,遂產生本案糾紛。武某霞主張張某娟與張某玲、趙某志惡意串通缺乏事實和法律依據。

一、關于交易價格問題,首先,張某娟與張某玲、趙某志口頭約定購房款為330萬元,且實際支付購房款330萬元,網簽合同150萬元系用于避稅,該情況在實踐中屬于常見情況。故判斷成交價格是否合理應以330萬元為依據。其次,在武某霞申請評估鑒定的情況下,應承擔舉證不能的不利后果。再次,原審時在判斷市場價格時方法不對,成交價格330萬元不屬于明顯不合理價格。最后,由于張某玲、趙某志為了償還借款而急于出售一號房屋,因此成交價格略低于市場價格,完全合乎情理。二、關于實地看房問題,首先,張某娟作為非法律專業人士的善意買受人,未在看房時留存證據材料。法院應在“不能排除買受人看房的可能性”的情況下,不應輕易以“買房人沒有充分證據證明其曾經實地看房”為由認定張某娟與張某玲、趙某志存在惡意串通。


其次,張某娟及其兒子孫某曾于2019年5月初實地看房,但張某玲及其兒子趙某已于2019年4月27日以房屋所有權人的名義將承租人清退,故在張某娟實地看房時“案涉房屋無人居住”,張某娟已經盡到了審慎核實的義務,屬于善意買受人。三、關于熟人關系問題,首先,張某娟與張某玲、趙某志雖然為多年鄰居關系,但彼此僅相互認識,并不屬于經常來往的熟人。孫某和趙某在一號房屋買賣合同之前很少相互往來。其次,張某娟與張某玲、趙某志是否相識不屬于惡意串通的主觀或客觀構成要件。只要價格公允、流程正當,熟人之間的交易完全可以是真實合法的交易。四、武某霞提供的證據不足以達到“排除合理懷疑”的證明標準,武某霞應該承擔舉證不能的法律后果。


綜上,本案屬于典型的“一房二賣”引發的糾紛。張某玲、趙某志向張某娟隱瞞了其與武某霞已經簽訂了房屋買賣合同、尚未過戶的事實,并分別從張某娟、武某霞處收取購房款。武某霞作為第一買受人,在長達2年的時間內怠于行使辦理產權轉移登記手續的權利,并且不在一號房屋居住,張某娟作為第二買受人,在實地看房確認無人居住且核實所有權人身份的情況下,無從知曉武某霞的存在。張某娟已經盡到合理的審慎核實義務、支付了合理的對價、并完成了房屋轉移登記手續,張某娟已經依法取得了房屋的所有權。在此情況下,武某霞應該以向張某玲、趙某志提出違約責任的方式尋求救濟。

法院查明
張某玲原系E公司的員工,趙某志與張某玲系夫妻關系。2006年5月21日,E公司(甲方)與張某玲(乙方)簽訂《職工集資建房認購協議書》。
2006年10月18日,張某玲(轉讓人)與武某霞(實際購房人)簽訂《房屋購買權轉讓協議》,一號房屋建成后,由武某霞占有使用,并將一號房屋出租。張某玲取得房屋產權證,并于2019年5月22日將該房屋過戶至張某娟名下。
另查,張某玲、趙某志(出賣人)與張某娟(買受人)于2019年5月14日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》,該合同約定成交價格為150萬元。張某娟于2019年5月22日交納個人所得稅134295.65元(應由賣方繳納的稅費)和契稅22500元,同日,雙方辦理產權轉移登記手續,將一號房屋登記至張某娟名下。


在本案審理過程中,房屋鑒定意見為481.3萬元。關于張某娟與張某玲、趙某志之間房屋買賣合同成交價款問題,張某娟與張某玲、趙某志均主張一號房屋的實際成交價格為330萬元,標的為150萬元的房屋買賣合同系網簽合同,與實際價格不一致的原因是為了避稅。
關于張某娟與張某玲、趙某志之間未簽訂標的為330萬元書面房屋買賣合同的原因。張某娟與張某玲、趙某志稱雙方系老街坊,基于對對方的信任,所以未簽訂書面合同。雙方口頭約定1個月內完成交易,購房款共計330萬元,定金35萬元(其中現金給付105000元,銀行轉款245000元),網簽和過戶的同時支付195萬元,過戶后1周內給付尾款100萬元。


關于張某玲、趙某志從一號房屋租戶處收回房屋時間問題。張某娟提供租戶于2019年4月27日出具的收條,證明張某玲之子趙某將剩余房租及押金退還租戶,張某玲于2019年4月30日收房,導致張某娟在2019年5月實地看房時未發現房屋異常。武某霞提供其與“北京B公司”的租賃合同和租金給付憑證,證明租金每季度給付一次,截止2020年8月仍在給付。


關于張某娟給付購房款問題。張某娟的配偶孫某3于2019年5月10日向張某玲的兒子趙某轉款245000元;孫某3于2019年5月23日向張某玲轉款1950000元;張某娟的兒子孫某于2019年5月30日向張某玲轉款1000000元,以上共計3195000元。張某娟主張2019年5月9日現金給付105000元,張某玲向其出具了收條。


針對一號房屋是否存在提前收房問題,法院依職權與張某娟提供收條(4份)所記載收款人和北京B公司聯系。有1名租戶否認出具過收條、有1名租戶否認承租過一號房屋、有2名租戶認可在合同未到期時業主要求提前退房并賠償了相應的經濟損失,具體騰房時間記不清了。x公司稱不清楚業主提前收房事宜,其與租戶之間的房屋租賃合同是到期終止,租戶亦未向其公司反映過提前退房情況。

裁判結果
確認張某玲、趙某志與張某娟于2019年5月14日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

律師點評
依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應按照約定履行自己的義務。惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。本案中,武某霞與張某玲于2006年10月18日簽訂《房屋購買權轉讓協議》。武某霞在簽訂上述協議后為購買一號房屋支付了價款,并在房屋建成后實際控制該房屋,將房屋出租。本案爭議的焦點是張某玲、趙某志與張某娟之間簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》效力問題。第一,張某娟與張某玲、趙某志無書面合同、無書面證據材料佐證雙方真實的交易價格為330萬元;第二,張某娟與張某玲、趙某志無充分的證據證明雙方關于付款方式、付款期限、違約責任等合同重要內容進行過其他約定;第三,即使按照張某玲、趙某志與張某娟主張為規避稅款隱瞞了真實的交易價格,真實交易價格為3300000元,張某娟提供的轉款憑證共計3195000元,但另外105000元除張某玲出具的收條外無其他證據材料予以佐證。第四,張某玲、趙某志與張某娟于2019年5月14日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》約定買受人于過戶當日向出賣人支付購房款1500000元,雙方于2019年5月22日將一號房屋登記至張某娟名下。


即使將本案中張某玲、趙某志、張某娟主張的張某娟及其家人向張某玲及其家人轉款均認定為購房款,買方于2019年5月10日支付購房款245000元、于2019年5月23日支付購房款1950000元、于2019年5月30日支付購房款1000000元,大部分購房款系在房屋轉移登記后給付,與合同約定及常理均相悖;第五,依據鑒定報告意見書,一號房屋的評估現值為4813000元。在無其他書面合同亦無其他材料佐證雙方合意價格為330萬元的情況下,網簽合同價格為150萬元,依據此價格應認定張某娟購買一號房屋的成交價明顯低于市場價格;即使將本案中張某玲、趙某志、張某娟主張的張某娟及其家人向張某玲及其家人轉款均認定為購房款,轉款金額共計3195000元,加上張某娟支付個人所得稅134295.65元,張某娟累計支付購房成本3329295.65元,該金額明顯低于一號房屋的評估現值,亦應認定張某娟購買一號房屋的成交價明顯低于市場價格;


第六,關于張某娟購房過程中看房情況,結合北京B公司反饋一號房屋與租戶的合同為到期解除等情況,張某娟提供的租戶收據僅能證明業主曾持有房屋產權證要求租戶騰房并退還租金、押金情況,但租戶是否全部騰退及何時騰退尚不清楚;第七,張某玲、趙某志與張某娟系老街坊,趙某志稱自1977年搬入與張某娟成為街坊,平時關系和睦,雙方均主張基于對對方的信任未簽訂其他的書面合同。需要指出的是,房屋買賣對于普通家庭屬于重大事項和重大支出,交易過程中一般雙方均應比較謹慎,結合本案情況,一號房屋的房款給付、房屋交接均過于隨意、簡單。綜上,法院認定張某玲、趙某志與張某娟于2019年5月14日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》存在惡意串通、損害第三人利益的情形,雙方簽訂的房屋買賣合同應屬無效。

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