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拆遷后部分安置人去世房產公司不愿幫助辦理房產證怎么辦

發布日期:2022-03-03    作者:靳雙權律師

為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名均為化名,若有雷同請聯系我們予以撤銷。
原告訴稱
原告向本院提出訴訟請求:1、判令被告依法協助辦理北京市朝陽區一號房屋(以下簡稱涉案房屋)不動產登記手續;2、訴訟費由被告承擔。
事實和理由:2010年7月6日,原告的父親張某磐與被告簽訂《A區回遷樓購房協議書》,約定張某磐購買被告開發建設的涉案房屋。次日,雙方對涉案房屋進行了驗收,原告交納相關費用后,被告為原告辦理了入住手續。但被告拒絕為原告辦理不動產登記手續。

被告辯稱
辦證通知要求張某磐、張某波、張某岳在2020年11月12日到Q公司處,攜帶四類文件由該公司酌定能否辦證,但原告方未履行申請手續及提供四類材料,導致無法為其辦證;原告在被拆遷人張某磐未授權的情況下,冒用其簽字簽約,該代理行為在張某磐去世前未被追認,原告的三份A區回遷樓購房協議書應屬無效;張某磐一家獲得拆遷安置房源的數量與被拆遷房屋中的家庭人口構成有直接關系,若第三人不被認定為實際居住人與應安置人口,張某磐可取得的回遷安置房源必定不同,涉案三套房屋的產權登記情況確實與第三人的直接利益有關;以往法院在被告未參與而2010年7月4日《授權委托書》又未出現的情況下所進行的法律認定行為不能抹殺被告相應的抗辯權利。
第三人述稱:被告出具的《情況說明》、《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協議》、《預購房屋意向書》,明確三套房屋的應安置7人:戶主張某波、之夫王某、之子王某某;戶主張某岳,之妻谷某、之子張某娟、之岳母白某霞。而原告在簽訂《A區回遷樓購房協議書》時,未遵守《A區回遷樓選房通知書》之規定:選房時購房人本人必須親自到場,如有特殊原因不能到場的,可委托他人代為選房,受托人應需攜帶經公證處公證過的授權委托書。而原告所出具的是未經公證處公證過的,毫無法律效力的授權委托書。
《A區回遷樓購房協議書》三名購房人的姓名均為原告,不能說明3套房屋的實際權利人為原告,是剝奪了作為應安置人的本人知情權的情況下選出的,原告也未出具所有應安置人對購房人的人選達成共識的相關證明,應駁回原告的訴求。根據被告出具的《公告》,在辦理產權登記手續時,被拆遷人員及所有應安置人員必須到場,而非房屋實際權利人的原告,試圖通過訴訟的方式辦理不動產登記,不符合《公告》規定。物業業主手冊及物業供暖費繳費證明不能成為認定房屋業主的證明。原告作為購房人但非實際權利人,涉案三房屋是七位應安置人的共同財產,未經七安置人分配,也不會提供被告所要求的四類材料給原告用以辦證,請求法院駁回原告的訴訟請求。

法院查明
張某磐、張母系夫妻關系,張某岳、張某波系二人之子女。張某波、王某系夫妻關系,王某某系二人之子。張某岳、谷某曾系夫妻關系,張某娟系二人之子,白某霞系谷某之母。張某磐于2017年8月4日去世。
2004年4月30日,原告之父張某磐、原告、張某岳三戶(乙方)與Q公司(甲方)簽訂《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協議》,載明現有在冊人口6人,實際居住人口共9人,分別是戶主張母、之夫張某磐、之女張某波、之女婿王某、之外孫王某某;戶主張某岳,之妻谷某、之子張某娟、之岳母白某霞。乙方房屋的區位價補償款共計1998111元,重置價補償共計255724.84元,拆遷補償款合計2253835.84元,其他補助費,以上總計2292016.24元;同日,張某磐與Q公司分別簽訂《預購房屋意向書》和《回購現房協議書》。2010年7月4日,張某磐向原告出具《授權委托書》,委托原告領取《選房通知書》;
同日,被告向張某磐出具《選房通知書》,載明購房人必須是《預購房意向書》中的應安置人員,選房時購房人本人必須親自到場,如有特殊原因不能到場的,可委托他人代為選房。受托人應需攜帶經公證處公證過的授權委托書原件兩份及委托人、受托人的身份證原件及復印件,如未公證的授權委托書,也可先選房,確認其房號并給予保留15天,待公證后持公證書原件方可簽訂《A區回遷樓購房協議書》,辦理入住手續。7月6日,張某波代張某磐在《承諾書》、《A區回遷樓選房確認單》上簽字,承諾三套涉案房屋歸原告所有。
2010年7月6日,張某磐(乙方)與被告(甲方)簽訂《A區回遷樓購房協議書》,約定:根據乙方持有的《預購房屋意向書》及《選房確認單》,乙方自愿購買甲方建設的A區的回遷樓房;乙方所選房屋位于北京市朝陽區A區;乙方自愿回購的房屋按鄉政府有關優惠政策結算差價。上述房屋(共計叁套)乙方應交房款合計677564.5元;房屋網簽前如本協議第三條購房人的姓名及房號發生變更,變更人須為原《預購房意向書》中的應安置人員,并提供相關的公證資料;房屋具備網簽條件后,甲、乙雙方將簽署《商品房買賣合同》,房屋面積以實測報告為準。
2011年3月,谷某、張某娟作為原告,以分家析產糾紛為由將張某岳、張母、張某磐、王某、王某某、張某波(以上六人均為被告)、白某霞(第三人)訴至本院,谷某、張某娟要求判決谷某、張某娟分得拆遷補償款65312元,房屋面積88.48平方米,白某霞要求判決分得相應的安置面積,本院判決“一、駁回原告谷某、張某娟的訴訟請求。二、駁回第三人白某霞之作為被拆遷安置人在拆遷協議中應分得房屋面積的請求。”上述判決作出后,谷某、張某娟不服上訴至北京市第二中級人民法院,該院判決駁回上訴,維持原判。后白某霞不服,向北京市高級人民法院申請再審,該院駁回白某霞的再審申請。”。

裁判結果
被告Q公司于本判決生效后十五日內協助原告張某波辦理北京市朝陽區一號房屋不動產登記手續。

房產律師靳雙權點評
行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后,仍然實施代理行為,未經被代理人追認的,對被代理人不發生效力。無權代理人以被代理人的名義訂立合同,被代理人已經開始履行合同義務或者接受相對人履行的,視為對合同的追認。本案中,原告在2010年簽訂《A區回遷樓購房協議書》、《承諾書》、《選房確認單》時是否得到張某磐的授權,根據被告2010年7月4日《A區回遷樓選房通知書》第3條內容關于授權委托書必經公證的要求來看,被告是在審查張某磐本人是否到場或出具了是否經公證過的授權委托書后,才允許原告代簽上述文件,足以還原選房簽約現場被告對原告是否有權代理的審查環節,被告對原告是否經過張某磐授權、雙方所簽合同效力待定與否之異議,應在簽約選房之日至保留房號十五日這一時間段內提出;即使被告在選房簽約階段未能識別原告“冒充”張某磐簽名,導致雙方所簽合同處于效力待定狀態,從簽約后的多輪訴訟中張某磐參與訴訟過程中所表達的主張及張某磐去世后其繼承人未提出任何異議等方面,也可以視為張某磐對于張某波的代理權限的追認。
張某波代簽的行為、張某磐出具委托書是否經過公證等問題在被告主持選房、簽約各個環節均已經過被告默許,從此角度也可以視為雙方所簽購房合同的效力是經雙方認可而產生效力,法院對被告關于無權代理導致合同無效的主張不予采納。關于第三人之抗辯意見,已經數輪訴訟的生效文書認定為第三人不具備購買回遷樓的基礎資格,法院在此不予贅述,對于第三人的主張,法院不予采信。原告要求被告辦理涉案回遷房產權證明的主張,于法有據,法院予以支持。

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