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房屋買賣合同中逾期辦證違約金的數額是多少

發布日期:2022-03-14    作者:張穎律師

1.買受人在案涉《商品房買賣合同》對違約金已有明確約定,且未能提供證據證實其因出賣人逾期辦證而遭受的實際損失的情況下,主張“參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”確定出賣人逾期辦證的違約責任,人民法院不予支持。

2.《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項“原判決、裁定適用法律確有錯誤的”中的“法律”是指法律、立法解釋、行政法規和司法解釋。當事人關于本案與另一類似案件的民事判決結果不同,屬于“類案不同判”的主張,并不屬于適用法律錯誤的情形,本院不予支持。

最高人民法院民事裁定書
(2021)最高法民申82號


《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(自2003年6月1日起施行)第十八條規定:“由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”適用該規定“參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”確定違約責任的前提,是合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定,而本案中《商品房買賣合同》對違約金已有明確約定。因此,原判決未適用該規定并不屬于適用法律錯誤。同理,原判決未適用《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十八條“房屋買賣合同未約定逾期辦證、逾期付款違約金或者損失數額難以確定的,人民法院可以參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條第二款第一項的規定,以已付購房款或者未付購房款總額為基數,按年利率6%的標準計算違約金”,亦不屬于適用法律錯誤。原判決酌定按年利率2%計付逾期辦證違約金,沒有違反《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十九條“房地產開發企業提供的商品房買賣合同格式文本約定按固定數額承擔遲延履行違約金,金額低于買受人實際損失,當事人根據合同法第一百一十四條第二款的規定請求增加違約金的,人民法院應予支持”之規定。

此外,《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項“原判決、裁定適用法律確有錯誤的”中的“法律”是指法律、立法解釋、行政法規和司法解釋。林國洪、黃惠燕關于本案與廣東省云浮市中級人民法院(2015)云中法民二終字第215號民事判決屬于“類案不同判”的主張,并不屬于適用法律錯誤的情形,本院不予支持。

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