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房產——債務人用房屋抵債過戶給債權人后占用房屋怎么辦

發布日期:2022-03-17    作者:靳雙權律師

原告訴稱
    張某君向本院提出訴訟請求:1.判令趙某亮立即騰退張某君位于北京市大興區x房屋(以下簡稱一號房屋);2.判令趙某亮向張某君支付自2020年3月23日起至實際騰退之日止的房屋使用費(按照每月7000元支付);3.本案訴訟費用由趙某亮承擔。
    事實與理由:張某君系趙某亮債權人,債務到期后,趙某亮無錢償還張某君,故雙方約定將趙某亮名下一號房屋抵償其部分債務。張某君與趙某亮于2020年1月14日簽訂房屋買賣合同,2020年3月23日涉案房屋所有權人變更為張某君。房屋所有權人變更后,張某君曾多次要求趙某亮騰退該房屋,趙某亮均置之不理。故請求趙某亮排除妨害,騰退房屋;自2020年3月23日起至實際騰退之日止,趙某亮一直占有使用該房屋,應參照北京市大興區周邊房屋月租金7000元的標準,支付房屋使用費。 

    被告辯稱
    趙某亮辯稱,不同意騰退一號房屋,理由是一號房屋所有權有糾紛;不同意支付房屋占有使用費,因為不同意騰退房屋,目前沒有理由支付房屋占有使用費。

    法院查明
    張某君陳述,其系趙某亮債權人,債務到期后,趙某亮無錢償還張某君,故雙方約定將趙某亮名下一號房屋抵償其部分債務。
    張某君提交借據用于證明孫某娟向其借款。2019年6月27日,趙某亮出具承諾書:孫某娟從張某君處所借款項由趙某亮承擔并償還(具體資金額度以借條為準),所承擔款項趙某亮承諾于2019年11月30日前還清,如未在約定日期前還清,將名下一號房屋作為償還債務給張某君。趙某亮陳述,其與孫某娟原系夫妻關系,二人于2017年4月離婚。
    2020年1月14日,趙某亮(甲方、出售方)與張某君(乙方、買受方)簽訂房屋買賣合同,約定:甲方將一號房屋出售給乙方,建筑面積139.78平方米;將甲乙雙方協商一致,房屋主體價款為468萬元,房屋裝修及設施折價款為0元;甲方應當在產權過戶后7日內將該房屋交付給乙方。
    同日,趙某亮(甲方、出售方)、張某君(乙方、買受方)、中介公司(以下簡稱中介公司,丙方、居間方)簽訂居間服務合同,約定:在丙方居間服務下,甲乙雙方簽訂了房屋買賣合同,房屋為一號房屋,乙方向丙方支付居間服務費101088元;甲乙雙方認可網簽合同價格以買賣合同成交價為準,甲乙雙方另有約定的,需簽署補充協議,并自行承擔相關法律責任。
    2020年1月17日,趙某亮(出賣方、甲方)、張某君(買受方、乙方)、中介公司(見證方、丙方)簽訂補充協議,約定:甲方同意將一號房屋出售給乙方;甲乙丙三方任何一方如對另一方或兩方作出承諾,都會以補充協議、證明或承諾書等書面形式體現,三方不存在也不認可口頭約定或承諾;乙方在網簽前自行支付甲方購房款2萬元,在網簽后自行支付甲方購房款380萬元;因房屋處于抵押中,甲方無力自行還清債務,乙方同意在簽署本協議后甲方與債權人預約還款當日與甲方共同到銀行代甲方提前還款380萬元,乙方代甲方支付的還款額作為交易房屋的部分房款。
    2020年3月5日,趙某亮(出賣方、甲方)、張某君(買受方、乙方)、中介公司(見證方、丙方)簽訂補充協議,約定:甲方同意將一號房屋出售給乙方;甲乙丙三方任何一方如對另一方或兩方作出承諾,都會以補充協議、證明或承諾書等書面形式體現,三方不存在也不認可口頭約定或承諾;經甲乙雙方友好協商同意,約定最遲于2020年3月31日共同到房屋權屬登記部門辦理房屋權屬轉移登記手續,丙方積極配合辦理流程,但對甲乙雙方約定上述時間不做任何承諾;乙方在網簽前自行支付甲方購房款2萬元,在網簽后自行支付甲方購房款466萬元;甲方同意將一號房屋出售給乙方,甲乙雙方協商一致,該房屋成交總價款為468萬元,包括該房屋主體價款468萬元和家具家電、裝飾裝修及相關設施等的折價款0元;定金為2萬元,乙方于簽訂合同當天將2萬元以資金自行劃轉方式劃轉;房屋成交價款首期于其他還款當日2020年3月5日,乙方向甲方支付房價款380萬元;房屋成交價款第二期于繳稅前2個工作日內,乙方向甲方支付房價款86萬元。
    2020年1月14日,張某君提交“同意出售聲明書”,記載孫某娟同意登記在趙某亮名下的一號房屋出售。庭審中,趙某亮陳述,一號房屋系其個人出資購買,歸其個人所有。
    2020年1月14日,趙某亮、張某君出具聲明:今有趙某亮與張某君通過中介公司簽署一號房屋的買賣合同,合同所簽價格為468萬元,而實際成交價格為1000萬元,除去銀行貸款金額380萬元,所余房款均用于償還孫某娟所欠張某君欠款,抵扣孫某娟欠張某君欠款金額600萬元,還余欠款200萬元。該聲明落款處聲明人有趙某亮、孫某娟、張某君簽名捺印。
    2020年3月9日,趙某亮出具收條:本人趙某亮收到張某君購買一號房屋購房款380萬元,用于償還標的房屋在銀行的抵押使用。
    銀行網上轉賬受理單顯示:2020年3月9日,張某君向趙某亮轉賬380萬元,轉賬用途備注為張某君購買一號房屋購房款。
    2020年3月23日,一號房屋轉移登記至張某君名下,共有情況為單獨所有。庭審中,趙某亮陳述,其于2020年3月23日協助張某君辦理的變更過戶登記手續,將房屋產權人由趙某亮變更為張某君。經詢,現一號房屋仍由趙某亮占有使用。
    張某君主張,一號房屋一直由趙某亮占有使用,故要求趙某亮按照每月7000元的標準支付自房屋過戶給張某君起的房屋占有使用費。

    裁判結果
    一、趙某亮于本判決生效后十日內向張某君騰退位于北京市大興區房屋;
    二、趙某亮于本判決生效后十日內給付張某君房屋占有使用費(按每月6000元計算,自2020年3月31日起計算至實際騰退之日止);
    三、駁回張某君的其他訴訟請求。

    律師點評
    所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益和處分的權利。妨害物權或者可能妨害物權的,權利人可以請求排除妨害或者消除危險。張某君與趙某亮簽訂房屋買賣合同,趙某亮將一號房屋出售給張某君,根據趙某亮出具的聲明、收條、銀行轉賬記錄,張某君支付了相應購房款及以借款折抵了購房款,并進行了房屋所有權人變更登記,一號房屋已變更登記至張某君名下,張某君作為房屋所有權人的利益應受到法律保護,趙某亮占有使用房屋缺乏權利基礎,妨害了張某君作為所有權人對涉案房屋行使權利,故張某君要求趙某亮騰退涉案房屋的訴訟請求應當予以支持。
    涉案房屋自2020年3月23日起變更登記至張某君名下,趙某亮仍在此居住,因此張某君有權要求趙某亮支付房屋占有使用費,雙方簽訂的房屋買賣合同約定“甲方應當在產權過戶后7日內將該房屋交付給乙方”,因此趙某亮應自2020年3月31日起支付房屋占有使用費。關于該費用的計算標準,雙方當事人均同意法院對房屋占有使用費金額進行酌定,法院結合雙方當事人主張的金額及周邊房屋租金情況,酌定為每月6000元。

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