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是否可以以房屋為限價商品房主張買賣合同無效

發布日期:2022-03-18    作者:靳雙權律師

原告訴稱
張某霞、孫某麗向本院提出訴訟請求:1、確認我方與于某桐簽訂的《房屋買賣合同》無效;2、本案訴訟費由于某桐承擔。訴訟中,張某霞、孫某麗增加訴訟請求:確認我方與于某桐簽訂的《房屋買賣合同》及補充協議無效。事實理由:孫某亮因騰退名下宅基地簽訂了定向安置房置換協議,獲得位于北京市海淀區某村定向安置房(某項目)一號房屋。孫某亮2017年5月16日死亡。我方是其合法繼承人。2017年7月31日我方與于某桐簽訂房屋買賣合同,將上述安置房賣予于某桐,售價200萬元,于某桐已經支付30萬元,房屋未交付。我方認為,根據《北京市住房和城鄉建設委員會北京市國土資源局關于加強“三定三限三結合”定向安置房產權登記上市交易管理有關問題的通知》,買賣定向安置房有損社會公共利益。因此,我方依法起訴至貴院,望判如所請。

被告辯稱
于某桐辯稱,不同意張某霞、孫某麗的訴訟請求。1、雙方所簽房屋買賣合同是雙方真實意思表示,不存在欺詐、脅迫情形。2017年7月初張某霞、孫某麗主動提出出售涉案房屋意向并向我征求意見,雙方經過近一個月的溝通、協商達成買賣涉案房屋的合意?,F其在收取我支付的30萬元購房款后提出要求確認合同無效,顯然違反了民法中的誠實信用原則,其請求不應得到支持。2、張某霞、孫某麗并未如實提交雙方簽訂的所有法律文件,雙方簽訂房屋買賣合同后,于2017年8月3日簽訂補充協議,補充約定了房款交付的時間、違約金數額房屋買賣合同的附件,且與房屋買賣合同不一致的內容應當以補充協議為準。補充協議是雙方房屋買賣合同法律關系中必不可少的重要組成部分,二者具有同等法律效力。3、房屋買賣合同不存在規定的合同無效的情形。房屋買賣合同并未侵犯社會公共利益,雙方并未將涉案房屋交付,即使交付亦不違反《北京市住房和城鄉建設委員會北京市國土資源局關于加強“三定三限三結合”定向安置房產權登記及上市交易管理有關問題的通知》中“上市交易”的規定?!锻ㄖ凡⒎峭耆股鲜薪灰?,而是賦予了出售方的選擇權。第三,《通知》規定禁止上市交易的目的、宗旨為了保障安置家庭的合法權益,張某霞、孫某麗為安置家庭的范疇,其自愿放棄其占有、使用涉案房屋的權利并不侵犯任何人的合法權益,況且其可以依據房屋買賣合同獲得相應對價。上市交易并不必然導致社會公共利益的損失。綜上,雙方之間簽訂的房屋買賣合同及補充協議是雙方真實意思表示,不違反法律行政法規的強制性規定,合法有效。

法院查明
孫某亮與張某霞系夫妻,二人生育一女孫某麗。2016年5月18日,孫某亮作為權利人與騰退實施人簽署《某鎮某村宅基地騰退搬遷改造工作定向安置房置換協議》,約定應安置人口三人,置換、購買4套房屋,其中一套房屋為某村定向安置房(某項目)一號房屋,并寫明上述定向安置房產權為“限價商品房”產權。孫某亮于2017年5月16日去世,生前無遺囑。2017年7月31日,張某霞、孫某麗(甲方)與于某桐(乙方)簽訂《房屋買賣合同》,約定甲方將上述房屋以200萬元出售給乙方,雙方同時約定甲方應于2017年12月31日前將房屋交付乙方。2017年8月3日,雙方簽署《補充協議》,約定《房屋買賣合同》中約定的交付房屋后6個月內支付100萬元,若于某桐不能在上述時間內支付,張某霞、孫某麗同意順延至于某桐取得其他房屋全部出售款后6個月內支付?!堆a充協議》另就違約責任等進行了約定。于某桐已經支付購房款30萬元。涉案房屋尚未辦理產權登記。張某霞、孫某麗以協議無效為由未向于某桐交付房屋。
庭審中,張某霞、孫某麗以交易房屋系定向安置房,買賣該房屋有損社會公共利益為由,堅持主張合同無效。于某桐不予認可,堅持認為《房屋買賣合同》及《補充協議》有效。
另,根據本院另案就同一項目房屋向騰退單位核實情況,關于涉案項目安置房,其所占土地性質已經從集體所有變更為國有,已經取得了土地使用權證,項目已經辦理了建設規劃許可,手續辦理完畢后即可取得大產權,房屋性質應為商品房,但是否交易受限尚無明確的政策出臺,因受政策影響,短時間內尚不具備辦理分戶產權的條件,所謂“限價商品房”尚無相應的審批備案手續或政策依據。雙方對上述情況無異議。

裁判結果
駁回張某霞、孫某麗的全部訴訟請求。


 點評
涉案房屋系農村騰退改造后取得的回遷安置房,雖然《定向安置房置換協議》中注明其屬于“限價商品房”產權,但涉案房屋的產權證尚未辦理,且難以確定辦理期限,其產權性質尚無法明確。同時,雖涉案房屋系針對因征收集體土地涉及的搬遷農民,但尚無證據顯示其被納入全市保障性住房范圍。其并不屬于保障性、政策性的住房,對購房對象無“低收入住房困難家庭”等限制,也無需對購房人資格進行審查公示。故尚無證據證明涉案房屋的交易有違法律、法規強制性規定,或者有損社會公共利益。對于張某霞、孫某麗主張買賣合同及補充協議無效的訴訟請求,法院無法支持。

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