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房屋一房二賣誰能具體獲得房屋

發布日期:2022-03-19    作者:靳雙權律師

原告訴稱
鄒某海提出訴訟請求:1、請求法院確認被告劉某鵬與被告周某霞于2020年5月29日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效;2、請求法院判令被告周某霞向被告劉某鵬返還依據前述合同取得的房屋,及將位于門頭溝區二號房屋“以下簡稱二號房屋”過戶登記至被告劉某鵬名下;三、請求法院判令本案訴訟費、保全費訴訟財產保險費由被告劉某鵬承擔。
事實與理由:劉某鵬于1996年購買位于門頭溝區二號房屋一套,第三人孫某川是劉某鵬的前配偶,孫某川曾是a公司的職工。1998年,第三人孫某川以被告劉某鵬名下案涉房屋折價17224元,再補交房款31176元,換購了a公司福利房,坐落為一號房屋82.5平方米二居室一套。隨后,劉某鵬將案涉房屋及產權證原件一并交付了a公司。原告鄒某海曾是a公司電腦部職工,2002年8月16日,原告與a公司簽訂《協議》,約定a公司于2002年8月將案涉房屋分給原告居住,同時約定a公司于2002年8月將案涉房屋分給原告鄒某海居住,同時約定從分配住房之日起,原告鄒某海本人需在a公司工作三年以上,涉案房屋可正式歸鄒某海所有?!秴f議》簽訂后,a公司將案涉房屋及產權證交付給了原告鄒某海,現產權證原件一直在原告手中。
2008年5月12日,a公司出具《協議》,正式將案涉房屋的產權無償交給原告,并承諾辦理產權過戶手續。后來,原告及a公司多次要求劉某鵬配合辦理過戶登記手續,劉某鵬均不予配合。2011年劉某鵬以產權證丟失為由,重新補辦了產權證。2020年3月20日,原告以劉某鵬、孫某川為被告,a公司為第三人向門頭溝區法院提起確權之訴,2020年5月9日,法院送達起訴材料。而被告在2020年5月29日將案涉房屋低價出售給高齡被告周某霞,周某霞在未看房的情況下,當日即與被告劉某鵬通過自行成交方式辦理了案涉房屋過戶登記手續。綜上,原告認為,劉某鵬、孫某川已經將案涉房屋“以小房換大房”方式折價給了a公司,a公司已將案涉房屋分配并交付給了原告,并指示劉某鵬將案涉房屋過戶至原告名下。但是劉某鵬不僅不配合原告辦理房屋過戶登記手續,且在與原告訴訟期間將案涉房屋出售,系惡意串通,嚴重損害了原告鄒某海的合法權益,故提起本訴。

被告辯稱
劉某鵬辯稱,不同意原告的全部訴訟請求我與周某霞的房屋買賣合法有效,房屋一直登記在我名下,屬于合法財產我有權處置房屋的使用和買賣,原告的訴訟請求沒有事實和法律依據。1998年,我愛人孫某川在a公司工作期間,將涉案房屋在我不知情的情況下暫用于a公司的周轉房,根本不存在折價置換的情形,并且當時a公司用員工個人房屋用于周轉的有多套房屋,并且后續也都返還了,結合本案的事實和證據請求法庭駁回原告的訴訟請求。
周某霞辯稱,不同意原告的訴訟請求,理由如下:第一,鄒某海不具備原告的資格,鄒某海與a公司協議約定對房屋具有產權人權利,該約定對其他任何人沒有法律效力,也不發生案涉房屋產權變更效力。原告對案涉房屋已經提起訴訟,被門頭溝區法院以企業分配房屋糾紛不屬于法院管轄為由駁回其訴訟請求了。
第二,不存在合同無效的法定事由。案涉房屋是劉某鵬的合法財產,劉某鵬有權處置,周某霞根據產權證有理由認為這是劉某鵬的合法財產。房屋買賣并未侵犯其他人的合法權益,更沒有侵犯原告的任何權益。第三,原告未提供證據證明周某霞侵犯了其合法權益。第四,劉某鵬與周某霞的房屋買賣完全符合法律規定,履行了房屋買賣合同,周某霞支付市場價格90萬元,并辦理了產權變更手續。周某霞通過合法交易,善意取得了案涉房屋。原告所述請求無依據,請求法院駁回。
第三人a公司述稱,這是歷史遺留問題,我們是后續接手的,具體情況不怎么清楚。
第三人孫某川述稱,不同意原告的全部訴訟請求。周某霞和劉某鵬的房產買賣有效,房屋產權登記在劉某鵬名下,所以這個房屋是劉某鵬的合法財產,他有權處置。原告的訴訟請求沒有事實和法律依據屬于無理爭訴。周某霞和劉某鵬的房屋買賣已經辦理了產權轉讓登記,合法有效,屬于善意取得。因為我在a公司工作期間,家里有房的都拿出來周轉,后來陸續下來以后,又把房屋都還給產權人了,我當時覺得用于周轉很快就回來的,我就沒跟我愛人說,然后在2004年a公司出事了,原來的董事長出了問題,結果這個事一直就被擱置了,所以請求法院駁回原告的訴訟請求。

法院查明
2020年5月29日,出賣人劉某鵬與買受人周某霞簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,約定出售二號房屋,價款為43萬元,房屋交付時間未明確約定。違約責任中的逾期交付責任與逾期付款責任條款中的逾期天數、違約金的比例均空白,無明確約定。不動產登記部分的預告登記及轉移登記時間均均空白,無明確約定。合同簽訂后,周某霞向劉某鵬支付房款90萬元,周某霞于2020年5月29日取得二號房屋不動產權證書。鄒某海曾起訴劉某鵬、孫某川、a公司,要求確認二號房屋所有權,因孫某川姓名有誤,申請撤訴。在該案審理期間,劉某鵬與周某霞簽訂上述房屋買賣合同,并將二號房屋過戶。
二號房屋過戶至周某霞名下后,因鄒某海實際占用房屋,周某霞起訴鄒某海騰退并返還二號房屋,等待本案判決。
鄒某海曾在其他案件中,請求劉某鵬協助將二號房屋房屋轉移登記至鄒某海名下,本院以單位內部分房不屬于法院受理范圍為由駁回起訴,該案件裁定書查明如下事實:
鄒某海、孫某川曾是a公司職工。劉某鵬與孫某川原系夫妻關系,二人于2001年8月15日離婚。2002年8月16日,鄒某海與a公司簽訂協議,約定:a公司于2002年8月將二號房屋分給鄒某海居住,從分配住房之日起,鄒某海在a公司服務三年以上,此套住房可正式歸鄒某海所有,到時a公司再給辦理相關手續。2008年5月12日,a公司出具協議,內容是:根據之前簽署的協議,將二號房屋房屋產權無償交予鄒某海,公司將協助鄒某海辦理相關過戶手續。鄒某海從2002年8月至今一直居住在二號房屋房屋,但未辦理產權登記變更手續。
2008年5月12日,a公司出具《協議》,載明根據之前簽署的協議,我公司原告鄒某海自簽訂協議之日起已工作滿三年,現正式將二號房屋的產權無償交予鄒某海,公司協助鄒某海辦理相關過戶手續。
本院調取了90萬元購房款涉及的銀行賬戶交易明細,顯示2020年5月27至28日周某霞轉賬給劉某鵬90萬元,之后多次流轉轉給了周某霞90萬元。
2001年,劉某鵬與孫某川的離婚案件庭審筆錄中,筆錄中提及:我要求法院確認房產,因為我們現在住的房子是a公司分給我的,我們當時住的房子抵給了a公司,折了一部分錢,那房子是劉某鵬的,我怕劉某鵬將來向a公司要這套房子,所以我要求法院確認現在的住房歸我所有。
各方有爭議的事實如下:
對本院調取的銀行交易流水,鄒某海認為,周某霞并未實際支付購房款,劉某鵬也未實際得到購房款,所以劉某鵬、周某霞并不存在真實的買賣。劉某鵬認為,我將90萬元轉賬給陳麗是為了償還借款,借款協議和欠條為證,并不是虛假的轉賬,也不是惡意串通。
鄒某海表示,在孫某川將二號房屋連同房屋所有權證一并交給了a公司,意味著將二號房屋折抵了,應當是將所有權交付給了a公司,后續由于各種原因一直未過戶。劉某鵬表示當時僅僅約定將二號房屋交給a公司臨時使用,并未表示將房屋所有權轉移。
孫某川對上述證據有異議,表示a公司用個人房屋周轉的很多,后續都會退還,我沒有說過要把二號房屋給a公司。

裁判結果
一、確認劉某鵬與周某霞于2020年5月29日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效;
二、周某霞于本判決生效之日起七日內將位于門頭溝區二號房屋轉移登記登記至劉某鵬名下。

 點評
有下列情形之一的,合同無效(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
鄒某?;赼公司分房合法占用該房屋,享有相應的權利?!禷公司房屋分配通知單》中孫某川的個人交款的數額已經扣除了原房屋對應的折價款43.06×400元,劉某鵬、孫某川主張交回的是臨時使用權沒有依據?,F因劉某鵬將房屋出賣給周某霞,周某霞要求鄒某海騰退二號房屋,劉某鵬與周某霞買賣二號房屋的行為,對鄒某海的占有使用造成影響,與鄒某海有利害關系,鄒某海有權起訴,故鄒某海作為原告的主體適格。
周某霞與劉某鵬的買賣合同發生起訴劉某鵬要求將二號房屋確權過戶的訴訟期間,周某霞未實際看房,購房合同未載明房屋交付時間,未載明違約金的具體數額與標準,有悖常理。而且購房款90萬元僅在2日內,回到周某霞手中,未實際發生購房款項的支付。綜上各因素,法院認定房屋買賣合同系周某霞、劉某鵬惡意串通,損害鄒某海利益的情形,應屬無效。
合同無效后,已經過戶至周某霞名下的二號房屋,應當轉移登記至原房主劉某鵬名下。故鄒某海要求劉某鵬將二號房屋轉移登記至劉某鵬名下的訴訟請求,法院予以支持。

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