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外村人購買本村房屋再次出售未過戶原房主能否直接要回房屋

發布日期:2022-03-22    作者:靳雙權律師

為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名均為化名,若有雷同請聯系我們予以撤銷。
原告訴稱
原告趙某向本院提出訴訟請求:1.要求確認原告與被告于2003年1月2日的協議、2007年8月4日的協議和房屋轉讓協議書無效;2.訴訟費由被告負擔。
事實與理由:原告在順義區一號有房屋一處,北正房五間,東廂房四間,因當時原告在外經營飯店,該房屋無人居住。于2003年1月2日賣給了被告孫某,雙方經當時的村干部簽訂了一份名為房屋租賃的協議,實際是房屋買賣協議。被告孫某付給原告房屋款一萬元。原告將集體土地使用證和房屋一并交給了被告孫某。后被告孫某又將該房屋轉賣給了被告林某凡?,F原告認為二被告均非本村集體經濟組織成員,不具備購買農村房屋的主體資格,雙方的買賣行為應屬無效。經協商未果,請法院保護原告的合法權益予以判決。

被告辯稱
被告林某凡辯稱:林某凡作為被告的主體資格不適格,林某凡與原告從未簽訂任何合同,不屬于合同的相對人,原告基于合同起訴林某凡沒有任何法律依據,故請求法院駁回原告的起訴。被告一與被告二簽訂的合同是有效的,是雙方的真實意思表示,應屬有效,合同已履行數年,且村委會對此事是知曉的也未進行反對,土地管理法第62條的規定,一戶一宅的原則是農村村民只能申請一處宅基地,如將自己的宅基地出賣后不能再次申請宅基地,該原則只是規定出賣住宅后不能再次申請宅基地,可以出賣。
林某凡是2007年購買了涉訴房屋,后對房屋進行了裝修擴建,已持續居住17年之久,如果法院判令本合同無效,且收回房屋,那么林某凡將無處居住,林某凡夫婦年邁無力再購買房屋。請求法院查明原告的身份,現在是否符合農村擁有宅基地使用權的條件。同時宅基地的取得,應屬于村集體經濟組織成員,如原告是村集體經濟組織成員,那么原告是否違反了農村一戶一宅的原則,請法庭進行核查。原告之前也起訴過,我方認為原告違反誠實信用原則,在上一案件中原告的目的未達到,故再次起訴,我方認為原告存在虛假訴訟的情況。
被告孫某辯稱:涉訴房屋的所有權我也要主張。原告與林某凡之間的事情與我無關。原告與我之間的合同是有效的。我與林某凡之間的合同也是有效的。

法院查明
林某凡、孫某二人的戶籍地均不在北京市順義區S村。
涉訴宅院位于北京市順義區S村,登記土地使用者為趙某。
涉訴宅院內原有北正房五間、東廂房四間(南數第一間為門道),趙某將涉訴宅院出賣給孫某后,孫某未進行建設,孫某將涉訴宅院出賣給林某凡后,林某凡在涉訴宅院內進行了部分翻修和建設。
2003年1月2日,趙某與孫某簽訂《協議》,內容為:現甲方趙某有一處五間老房宅,經與乙方孫某雙方共同協商,同意將此房宅長期歸乙方孫某使用,使用面積按房宅土地使用證為準??挚跓o憑,立字為據。此協議一式貳份,雙方各持一份。
對于2003年1月2日《協議》,雙方均認可真實性,孫某稱該《協議》在其將涉訴宅院出賣給林某凡后已經交給林某凡,林某凡表示認可并當庭出示該《協議》。雙方認可該《協議》已經履行完畢,趙某將涉訴宅院《集體土地建設用地使用證》交付給孫某。
2007年8月4日,林某凡以其父林父名義與孫某簽訂《協議》,對于2007年8月4日《協議》和《房屋轉讓協議書》,雙方均認可真實性,認可林某凡只是借用林父名義,實際購買人為林某凡,出資亦是林某凡。雙方認可該《協議》和《房屋轉讓協議書》已經履行完畢,孫某將涉訴宅院《集體土地建設用地使用證》交付給林某凡。
趙某與李某原為夫妻關系,于1988年2月1日登記結婚,于2015年3月17日協議離婚,后經本院(達成調解協議,將涉訴宅院之外位于北京市順義區S村的另一處宅院分歸李某所有。
林某凡主張趙某與李某并非真實離婚,并提交錄像佐證。趙某認可錄像真實性,但表示錄像不完整,錄像內容就是與林某凡協商要回房屋事宜。林某凡表示錄像是2019年一戶一宅確權,為了宅基地確權趙某想進入涉訴宅院進行拍照,其沒有同意,趙某離婚也是為了宅基地確權時繼續享有宅基地。
另查明,林父與林母系林某凡父母,二人均表示認可2007年8月4日《協議》和《房屋轉讓協議書》真實性,涉訴宅院的實際購買人是林某凡,出資是林某凡,其二人實際上未參與此事,涉訴宅院中沒有其二人權益,不參加本案訴訟。


裁判結果
一、原告趙某與被告孫某于二〇〇三年一月二日簽訂的《協議》無效;
二、被告孫某與被告林某凡于二〇〇七年八月四日簽訂的《協議》和《房屋轉讓協議書》無效。


靳雙權點評
本案系圍繞涉訴宅院發生的農村房屋連環買賣合同糾紛。趙某系第一手出賣人,孫某系第一手買受人,林某凡系第二手買受人。根據農村房屋連環買賣的一般處理原則,連環買賣中的各手買受人均應作為案件當事人。孫某將購買自趙某的涉訴宅院又出賣給林某凡,趙某作為涉訴宅院的原所有權人以及涉訴宅院處宅基地登記的土地使用者,孫某與林某凡之間農村房屋買賣合同的效力與趙某有利害關系,故雖然趙某與林某凡之間并未成立合同關系,但不影響趙某依法起訴要求確認孫某與林某凡之間農村房屋買賣合同的效力。林某凡主張其與趙某之間沒有合同關系,依據合同相對性不應作為本案被告的辯解意見,缺乏法律依據,法院不予采納。
本案涉訴宅院位于北京市順義區S村,屬于農村宅基地上宅院。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利,與享有者特定的成員身份相聯系,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。本案中第一手買受人孫某和第二手買受人林某凡的戶籍均不在北京市順義區S村,并非該村集體經濟組織成員,不具備購買涉訴宅院的條件,因此趙某與孫某簽訂的《協議》、孫某與林某凡簽訂的《協議》和《房屋轉讓協議書》無效,法院對趙某的訴訟請求依法予以支持。林某凡、孫某主張合同有效的辯解意見,缺乏法律依據,法院不予采納。
林某凡另主張趙某不具備該村集體經濟組織成員身份,且違反一戶一宅原則等問題,對此應當指出,趙某是否具備該村集體經濟組織成員身份,以及是否違反一戶一宅原則,并不影響趙某與孫某簽訂的《協議》、孫某與林某凡簽訂的《協議》和《房屋轉讓協議書》的效力應屬無效的結果。

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